建设广场项目定位（中期汇报稿） 谨呈：安徽省恒兴房地产开发有限公司 客户目标及限制条件 客户自有资金仅够支付地价，开发启动资金需向银行融资； 需返还建设厅3,000m2具有独立出入口及电梯的办公面积； 项目综合地价为460万/亩； 项目用地如按照正常拆迁速度将在9月底10月初完成，预计项目正式推出市场将在1.5年后。 无明确的投资回报率要求，但必须充分考虑市场风险，保证资金链、实现快速变现； 在控制市场风险的前提下，实现价值最大化； 创造 “口碑”，为后续项目开发打下良好基础。 约束条件 客户的目标 项目研究工作阶段划分 第一阶段（中期） 确定项目定位与物业发展建议 营销战略与策略研究 至今工作 2005/02/25 至今 第一阶段（终期） 确定项目定位与物业发展建议 工作 最终 成果 宏观经济背景研究 房地产市场调查与分析 消费者市场调研 项目的优劣势分析和价值挖掘 项目经济测算 项目发展方向判断 项目的市场定位与发展战略 （中稿） 房地产市场产品供应总体状况研究 同类项目策略分析 全国同类成功项目案例研究 户型设计 项目不同功能物业的关系 商业销售问题、车库安排问题 朝向、采光等问题处理 项目定位 补充物业发展建议 项目前期基础调研工作 工作内容 收集的数据 进行的访谈 进行的分析 项目和地区背景分析 锁定部分市场的集中分析 假设和量化 项目周边及地块勘察 合肥市宏观经济情况 合肥城市发展现状 合肥城市总体规划 合肥市房地产市场状况 4位政府官员 具体分属机构： 市规划局、统计局、房地产开发局、国土局 地块解析和界定 宏观经济背景分析 各类型物业供求情况分析 消费者消费分析 30份目标消费者问卷调查 各区域住宅市场情况 地产专业人士5位 房产销售主管6位 目标消费者深度访谈20位 调查各区域重点楼盘20个 目标市场的竞争性供给分析 终端消费者价值取向和置业倾向的分析 项目整体实现的机会点分析 案例借鉴 地块价值分析的结果 经济效益分析 物业类型组合判断 市场预测分析 物业发展定位