运筹与决胜 [太阳宫项目定位及大盘策略汇报] 伟业顾问太阳宫芍东项目组2008年3月11日 谨呈：东方时代房地产有限公司 Contents： 1、项目解读及定位 2、住宅产品定位 3、住宅客户定位 4、住宅价格定位 5、公建地块定位思路 1、大盘总体开发原则 2、项目分期开发建议（含公建） 3、首开区启动策略 1、2007年政策解读及后续影响的研判 2、90\70政策对于本案的专题研究 1、2007年北京商品房住宅市场分析 2、项目所处区域市场的解读 3、市场调研及分析 1、2007年政策解读及后续影响的研判 2、90\70政策之于本案的专题研究 07宏观经济环境 07北京宏观政策回顾 07北京宏观政策解读 08政策预判 07宏观经济环境 07年，三大经济因素与房地产的高度连通 - 高温和高控特征空前显著 一、作为固定资产投资的主要组成部分，房地产投资在流动性过剩、投资过热的浪潮中不断攀升， 控制投资分别成为经济调控和房地产业宏观调控的主要指向； 二、投资过热造成产能过剩，形成巨额贸易顺差。随着贸易顺差的不断扩大，人民币被迫升值， 直接导致人民币资产受到国际热钱的追捧，楼市价格持续高涨； 三、流动性过剩传导到消费市场，引发CPI急速上扬，央行不得不采取从紧的货币政策，在某种 程度上也收紧了房地产行业的资金链条。 国家CPI指数的持续上扬是通货膨胀的明显信号，也是政府数次加息的根本所在。控制CPI的增长是2008年政府的主要任务，而07中央经济会议已经为明年的调控奠定了基础。 信息来自：北京市统计局 北京房屋价格指数高于CPI涨幅，2007年底受多因素影响首次出现小幅下滑 07宏观经济环境 08年整体宏观经济环境对房地产市场偏于利好。 加剧流动性过剩，引发热钱对人民币资产的追逐，助推楼市发展。 带来外地和外国的大量投资；扩大城市基础建设规模，加速城市化进程； 大量的人流带来大量的市场需求； 奥运建设明显提升局部区域价值。 阶段性的奥运管制政策不会对08年房地产市场的整体供需产生颠覆性影响。 人民币加速升值助推楼市，奥运前后难现市场拐点 07宏观经济环境