越秀星汇云锦南塔项目提案 探讨思路 核心策略如何逆转 营销执行兵贵神速 综合分析比分31 PART1 PART2 PART3 第一部分 综合分析 比分31 三大营销风险VS一项正确决策 想突破所面临的 三大营销风险 2012，脉冲式刚需市场，高端产品，三大营销风险 豪宅市场 竞争环境 本案属性 ？ 面对以上风险与难点，越秀项目需要如何突围，形成购买偏好，是要解决的重要问题！ 越秀·星汇云锦 奕聪花园 星河湾 七星公馆 嘉里中心 …… 2008年世茂五里河项目首度推出大平层产品，沈阳城市豪宅产品显露雏形。 至2010年万科柏翠园项目入市，沈阳城市豪宅发展步入新里程！ 市场起步 发展缓慢、产品单一、主力面积以160平为主，价格攀升缓慢，清水价格08年9500元/平至2010年11000元/平 快速升级、趋于成熟 户型升级、产品面积多样化：主力160-200、240-260平，价格攀升迅速，高精装标准，竞争激烈。 （1）豪宅市场成本因素制约必须进入豪宅市场 2011年沈阳豪宅市场，供求比约为2:1，市场存量压力较大。 2012年已知有四个同类项目将进入豪宅市场，竞争愈发激烈。 （2）供求关系市场存量大，消化慢，供应量持续加大！ （3）豪宅云集位处供应密集，竞争集中区域 本案地处豪宅云集的浑河北岸，拥有一线河景资源，在城市资源的占有度上，支撑高端项目属性。 奉天九里 真正的城市豪宅 170平以上大户型 成交单价突破1.5万/平 成交总价250万以上 （4）城市豪宅名义上的定义指标逐年加码 本案产品属性使然 豪宅市场：120-170平大户型 豪宅市场：0.9-1万/平单价 类豪宅市场——相对市场份额低、市场进入较容易。高竞争！ （5）市场选择 面积价格经济化 除华润悦府与万科柏翠园外，全市其他城市豪宅项目，主流的全年去化额度为约2亿元。今年市场环境比去年更加恶劣，本案要在今年达到3亿以上的销售额，需要跻身市场前三名。 需求制约因素 2012豪宅3亿以上销售额，可以跻身市场前列。