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报告结构
Part.2 物业打造原则及策略
整体规划及排布建议 Part.3
商务行政公馆物业发展建议 Part.4
商业物业发展建议 Part.5
Part.1 定位及发展战略核心结论
酒店发展建议 Part.6
整体定位 核心结论
全国现象
项目物业及体量指标项目物业
商业
持有：2万㎡
销售：2 万㎡
酒店 持有：1.5万㎡
商务行政公馆 销售:3.5万㎡
整体定位 核心结论
全国现象
商务行政公馆
商务行政公馆
客户敏感点
定位
产品方向
客户对总价很敏感，故把总价控制在500-
700万
臵业敏感点：总价产品环境附加值
客户需求：对区位比较挑剔，品质提升的
溢价度；
项目突破： 控制总价，提升品质，增加
赠送
形象定位：姚江畔·高层·生态\人文\ 科
技、江北新城唯一·现代江景人文公馆
客户定位：核心客户—中小私营业主、
企业中高层、城市精英；
重要客户—大中型企业主、政企高管
以220-230㎡的四房为主力户型，
占比65%，辅助270-280㎡大面积户
型占比25%，320-330㎡大面积户型
占比10%；
注重水系景观的打造整体定位 核心结论
全国现象
销售型商业
商业
客户敏感点
定位
产品方向
客户分为商铺的购买者和商业的消费者；
商铺购买者对总价敏感，300万是总价红线
形象定位：打造以滨江资源为依托，以
宁波北部区域中高端消费居民为目标客户，
引领宁波夜生活，滨江特色餐饮休闲街；
消费者定位：直径3公里范围内的中高
端居民和商务客
100平米以内的小户型为主；
控制总价在300万以内整体定位 核心结论
全国现象
酒店
酒店
市场表现
定位
价值评估
宁波市场上传统星级酒店入住率只有58%，
低于星级酒店的盈利平衡点60%；
宁波未来星级酒店供应大，价格在同类城
市中排名靠后
宁波文化主题精品酒店 酒店估值较高，是持有物业的首选
酒店可以带动其它物业售价，提升
项目整体形象
6报告结构
Part.2 物业打造原则及策略
整体规划及排布建议 Part.3
商务行政公馆物业发展建议 Part.4
商业物业发展建议 Part.5
Part.1 定位及发展战略核心结论
酒店发展建议 Part.6物业打造的方法
整体定位 物业打造原则
全国现象
方法论
发挥项目优势
突破项目局限
吻合开发商愿景
对比市场同类产品
借鉴优势案例
物业打造的方法是基于项目的限制性条件之下，对比市
场的同类产品，并通过借鉴优势案例以解决项目物业打
造的核心问题