五华集团莆田仙游项目整体定位与物业发展建议报告
谨呈：福建五华集团
项目编号：A-1107-GW-2100-0009项目属性界定
报告框架
企业目标及要求
住宅与商业的关系
住宅专题
商业专题
启动区建议
规划排布
商业定位
物业发展建议
住宅定位
物业发展建议项目处于莆田仙游鲤南镇玉田村，距核心区3公里，处于新城大盘开发阶段，目前已有3个在开发项目
木兰溪将鲤城街道与鲤南镇分割开来，鲤南镇是新兴开发区域，区域认知度低，配套差； 项目距鲤城街道核心区县政府3公里（垂直距离），机动车程20分钟，百姓心理距离远； 新城开发阶段，3个项目开发，兰溪新天地、龙翔水乡丽都、中奥兰溪首府；
项目属性界定——区域属性
四线城市新区城镇人口基数大，城乡一体化进程带动城市人口增加，且随着产业发展带来大量流动人员，促进住房需求增长
目前仙游拥有110万人口，随着仙游经济的快速发展，以及城乡一体化进程、劳动力资源市场机制的完善，外来迁入人口将大规模增长，成为人口整长的主要来源。 预计2015年总人口将达到115万人（其中户籍人口110万，外来务工人员5-6万人）
项目属性界定——区域属性
潜在需求量大以第二、第三产业为发展重点，其中最突出的是仿古家具制造业，重点以榜头镇最为集中
信息来源：仙游县统计局
以榜头、鲤南、赖店、鲤城为主体，辐射龙华、大济、度尾，整合宝泉工艺产业园、鲤南工业区、赖店科山等工业平台，推动连片开发，形成城郊工业集中区; 整合提升工业集中区，以打造品牌园区、和谐园区为目标，建设宝泉工艺产业园，努力打造集生产、商业、旅游、文化等功能于一体的现代化产业园，成为全国最具影响力的古典家具生产基地和交易市场。 通过旧城片区改造和新城区扩张，积极发展房地产业，大力推进商贸设施建设，打造鲤中商业中心、鲤南商贸城和特色商业街，不断提升中心城区的品位和档次
榜头镇主要高产值企业
项目属性界定——区域属性
产业型城市以仿古家具为支撑带动区域经济发展，私营业主多，藏富于民，消费能力强，但由于城镇化水平低，高端消费外溢
信息来源：仙游县统计局
（仙游县）城镇化水平比（莆田市）全市平均水平低8个百分点，比全省平均水平低12.6个百分点。 城市仿古家居业发达，带动其它产业，私营企业主多，藏富于民 高端消费强劲，但由于仙游当地高端消费场所欠缺，消费外溢到莆田、福州、厦门等地
项目属性界定——区域属性
高端消费外溢
仙游没有消费、玩的地方，我一般都是通过网络或者去福州、厦门那边买衣服；在福州买房的人比较多，像我们单位的一位阿姨，她女儿在福州上班，后来她们就在福州买了房。像你们项目那边还没什么人，做商业起码要有像沃尔玛这样大型超市，可能大家才会去那消费 ——防疫站林小姐 买衣服什么的都去福州、泉州、厦门，这边东西太差了。做生意，很注重穿着；很少去香港，没时间；项目商业一定要高端，一定有市场，缺的不是钱，是产品，越高端，越有生意； ——三福黄总
访谈纪要项目总建约21万m2，商业23%以内，地王项目。距项目1km处有温泉资源，开发商可能投建东湖及九年制学校作为取得后续地块的谈判条件
占地6.957万㎡（约104亩），总建面208711㎡ 容积率≤3.0 ； 商业指标≤23%（约4.8万㎡），建筑密度≤28%，绿地率≥35%； 总地价4.12亿元，楼面价（含3%契税）约2030元/㎡。 项目周边3个竞争项目：水乡丽都、兰溪新天地、兰溪首府 规划利好：溪景、湖景资源，距项目1km处有温泉资源，项目对面规划有一所九年制学校
项目原概念规划方案
项目属性界定——项目属性
温泉村，具备温泉资源
东湖（规划）
项目地块
玉田大桥（已建成）
兰溪新天地（在售）
龙翔水乡丽都（在建）
兰溪首府（在售）
1公里
九年制学校（规划）
城市中心区。。。