二零一一年四月 【综合定位与物业发展报告】 京博乐安置业滨州项目 山东黑马房地产顾问有限公司 谨呈：京博乐安置业有限公司 黑马的思考过程是这样的—— 第一部分 市场背景分析 第二部分 项目价值分析 第三部分 开发模式研究 第四部分 项目综合定位 第五部分 物业发展建议 第一部分 市场背景分析 一、滨州城市概况 二、城市发展战略 三、宏观政策解读 四、滨州楼市分析 五、区域市场调研 第一部分市场背景分析 1、地理区位 黄三角腹地，山东北大门 城市区位：滨州地处黄河三角洲腹地。北临渤海，东接东营，南邻淄博，西同德州和济南搭界，是山东的北大门。 行政区划：市辖滨城区、无棣县、阳信县、沾化县、惠民县、博兴县、邹平县、滨州经济开发区两区六县。 人口状况：以本地居民为主，外来及流动人口少。09年末，全市户籍总人口377.5万，其中，滨城区人口60余万。 资料来源：《滨州市2009年国民经济和社会发展统计报告》 一、滨州城市概况 第一部分市场背景分析 2、历史人文 历史悠久，名人故里 黄河文化和齐文化的发祥地 中国古代著名军事家武圣孙武故里 宋代著名政治家范仲淹的生长地 汉孝子董永故乡，中国“孝”文化发源地。 中国吕剧的发源地 武圣孙武 范仲淹 博兴董永文化节 第一部分市场背景分析 一、滨州城市概况 3、经济状况经济增速明显，但仍居省内后列 滨州2004-2009年GDP总量变化图 2009年全市实现GDP1350.9亿元，人均GDP36568元，GDP总量在山东17个地级城市中排名12位。 居民生活持续改善：2009年城市居民人均可支配收入17500元，较上年增长9.6%。 居民消费持续增长：2009年城市居民人均消费支出11879元，比上年增长9.8%。 滨州2002-2009年人均GDP变化图 第一部分市场背景分析 一、滨州城市概况 4、产业发展 传统产业为支柱，第三产业欠发达 五大传统行业——纺织业、农副食品加工业、化学原料及化学制品制造业、石油加工业和电力、热力业仍是滨州经济的主要支柱。 重点行业支撑作用明显。全市35个规模以上工业行业中，34个保持增长。规模以上纺织业、农副食品加工业和化学原料及化学制品制造业完成增加值431.33亿元，对全市工业增长的贡献率超过五成。 09年，一、二、三产业结构由上年9.92:60.94:29.14调整10.06:58.38:31.56，第三产业比重虽有所增加，但受制于人口、经济状况，长期欠发达。 第一部分市场背景分析 一、滨州城市概况 5、城市建设 规划建设手笔恢宏， 城市面貌日新月异。 滨州城市规划建设可谓大手笔、大气 魄、大交通、大生态。尤其“黄三角 大开发”战略提出后，城市建设全面 提速，面貌日新月异。 第一部分市场背景分析 一、滨州城市概况 6、交通状况 依托公路交通，四通八达滨州是沟通京、津、冀、鲁、苏五省市的陆上主要通道， 境内以公路交通为主，济青高速、滨博高速、国道205、220， 以及四通八达的省道、县乡公路，以滨州为中心覆盖全境，并 连接济南航空港、河北黄骅港、青岛港，与经过滨州南部的胶 济铁路，形成陆、海、空、水运交错纵横的立体交通网络。 航空：距济南遥墙机场约1小时车程。 铁路：滨州火车站目前正在筹建中，欲乘火车出行，需先乘汽车至淄博、济南，再转乘到达全国各地。 公路：境内公路网络发达，国道、省道、高速公路、县乡公路发达。当日往返京津，可直达上海、济南、青岛、淄博、潍坊、东营等城市。 第一部分市场背景分析 一、滨州城市概况。。。。。。