报告结构 市场的挑战与机会 项目认知 客户分析与发力点 项目本体分析 目标解析 市场的挑战与机会形象定位 营销策略体系 营销铺排 客户分析与发力点项目战略导出 项目本体分析 项目认知： 陌生区 企业众多，区域面貌差 分布着烷基苯厂、中石化、 周边配套齐全，但尧化门整体形象老旧脏乱 交通便捷度低，且板块内大型货车过多 地处新尧新城核心区，未来新尧新城规划利好 陌生区，心理距离远l化工 区域面貌差l新尧新城核心区 华泰后方冲东地块 本项目 、金桐石化等多家大型石化企业 但尧化门整体形象老旧脏乱 且板块内大型货车过多 未来新尧新城规划利好 目标解析： 高目标高定位 现状，成就区域标杆 项目基本经济技术参数 总占地面积：80995平米 综合容积率：2.45 建筑面积：199093.5平米 楼面价：3875元/㎡ 地块编号用地性质用地面积容积率 1二类居住776012.5 2社区中心33941.5 现状 项目北临栖霞大道，位于新城金郡 西边，地块周边规划较新，但附近 有物流公司，规划道路上停满集装 卡车，形象受到影响，且目前周边 缺乏配套 高目标高定位，需突破区域 成就区域标杆，实现高价高速 容积率建筑面积（㎡）建筑高度（m）建筑密度绿地率 2.5194002.5802235 1.55091243530 高定位 区域标杆：速度标杆，价值标杆，形象标杆 高目标 住宅建面194002.5㎡，两年去化完毕，年去 化量达10万方,首开告罄。户型为80-90㎡的 2+1房、100-110㎡的小三房、120-130㎡的 3+1房，预计年去化1000套 位于新城金郡 但附近 规划道路上停满集装 且目前周边 基于我们的目标， 目标确定： 三大目标 值标杆，形象标杆 （1000套左右）； 单价突破1万5（ Q1: 客户研究： Q2: 市场背景： ，本报告需重点回答 22 个问题 三大目标：速度标杆，价 形象标杆。即年去化10万方 ）；首开告罄；高价值实现， （精装），成为区域标杆 ： 细分客户，精准定位，保障高价快销 ： 掌握最新市场状况，提供定位依据 PART1：市场的机会与挑战 分析 两个思考维度 市场的机会与挑战 两个思考维度 ①宏观市场研判 ②竞争市场分析 政府政策调控的逻辑和方向已政府政策调控的逻辑和方向已 经十分明朗，进一步加强调控的未来政策储经十分明朗，进一步加强调控的未来政策储 备也基本定型备也基本定型 政府政策调控的逻辑和方向已政府政策调控的逻辑和方向已 经十分明朗，进一步加强调控的未来政策储经十分明朗，进一步加强调控的未来政策储 备也基本定型备也基本定型 宏观研判 政府政策调控的逻辑和方向已政府政策调控的逻辑和方向已 进一步加强调控的未来政策储进一步加强调控的未来政策储 政府政策调控的逻辑和方向已政府政策调控的逻辑和方向已 进一步加强调控的未来政策储进一步加强调控的未来政策储 市场处于调控周期市场处于调控周期 场逐渐回归理性。场逐渐回归理性 销售价格指数显示，过去15 生过下跌，房价出现负增长 调控以来，数据显示我国房价上涨势头已经得到抑制 局面很难再现 市场处于调控周期，市场处于调控周期，房价增幅受到抑制，市房价增幅受到抑制，市 15年，我国房价有且仅有全球金融危机期间产 房价出现负增长 数据显示我国房价上涨势头已经得到抑制，像09年大幅上涨的