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某项目前期市场分析、定位及规划建议沟通报告目录
市场分析
项目分析
规划建议市场分析
宏观市场分析
区域市场分析
潜在市场分析市场分析
宏观市场分析
区域市场分析
潜在市场分析宏观市场分析——区域规划与发展
一、良好的政策支持
北京确立“两轴-两带-多中心”的城市规划布局，大兴成为重点发展的11个重点新城之一，城市发展潜力巨大
南城规划为低密度居住区，区域内有诸多大型绿色生态公园、高尔夫球场、生态农业园和大型水库，绿色覆盖率高达68%，空气湿度高，是北京的健康宜居区。二、良好的交通环境
大兴作为距离北京最近的郊区，扼守北京的南大门，南部进出北京的必经之路，京开、京石、京津塘高速，京沪高铁、南苑机场、地铁四、五号线延长线、五环、六环线，四通八达的现代化立体交通路网，自由通达各地
地铁四、五号线延长线将通达大兴， TOD城市发展模式必将迅速作用于大兴新城，带动城市迅速发展和房地产产业升级
宏观市场分析——区域规划与发展三、良好的市场潜力
南城拥有亦庄、大兴等高科技开发区，大量知名企业进驻（奔驰、拜耳、西门子、诺基亚、百事可乐等），提升区域价值
大兴发展晚，起点高，发展前景看好，升值潜力巨大。中远、中海、顺驰、华润、富力、亿城、沿海等知名品牌开发商介入南城，带动区域房地产市场迅速发展，项目品质和居住水平升级
宏观市场分析——区域规划与发展
市场发展前景看好，具备升值潜力魏善庄
采育
安定
庞各庄
榆垡
大兴新城
西部生态带
中轴线
文化传媒产业区，传媒业加工制造
京津塘采育高科技园区，重点发展和引进高科技新材料企业
中心区
国家级农产品加工业示范基地
宏观市场分析——区域规划远景
旧宫
物流贸易、国际企业聚集区
中轴延长线上的重要交点，前沿阵地，三海子生态区
东部发展带
生物医药基地
亦庄一、北部功能区。在大兴新城、亦庄新城及城乡结合部地区，着力发展房地产业、大型现代商业、现代物流业等现代服务业。二、中部功能区。在北京城市南中轴延长线，着力发展影视、广告、印刷等文化创意产业。三、东部功能区。以北京经济技术开发区为依托，着力发展与奔驰汽车项目相关的配套产业、新材料产业、精细化工产业等现代制造业。四、西部功能区。以北京生物工程与医药产业基地为依托，着力建设生物医药产业、农产品加工产业和休闲、旅游等产业
宏观市场分析——区域规划远景
东、中、西、北四大产业功能区推动经济快速健康发展2003-2006年大兴地区房地产市场整体概况
1.销售状况
市场持续放量，成交势头良好
由于客群购房选择从“城市中心化”逐渐转变向“郊区化”过渡， 大兴地区住宅市场呈现热销态势，每年区域成交总量在100万平米以上，成交套数在1万套以上
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价格快速攀升，市场需求旺盛
1.价格状况
自2005年房地产市场全面发展以来，大兴区域房价一路攀升，2003年到2005年两年时间上涨了30%，2005年到2006年只用了一年的时间就已经上涨30%。每年成交总额超过5亿元
2003-2006年大兴地区房地产市场整体概况小结：
大量企业涌入，增加人口数量，给区域市场繁荣提供支持
政策良好，区域全面发展，带动地区经济
品牌地产商的强势打造，快速提升区域价值
区域房价快速攀升，成交势头良好市场分析
宏观市场分析
区域市场分析
潜在市场分析亦庄区域
黄村区域
周边项目的选取
区域市场分析
大兴区以南中轴线为界形成三个区域
黄村-区域内大兴政府机关较多，从整体规划上政府支持力度大
亦庄-作为北京经济开发区，是吸引知名企业的重要窗口，发展较快，有很高关注度
旧宫-区域内航天下属单位较多，由于其他两个区域受关注高，从而放慢了旧宫的发展脚步
但随着大兴区域整体规划的提出和轨道线路的建设，势必带动旧宫区域的全新发展，区域未来价值潜力无限
旧宫区域
黄村、亦庄区域发展相对成熟，构成市场潜在威胁第一部分：黄村区域市场分析
顺弛领海
时代龙和大道
布洛城荣郡
首邑上城
彩虹新城
黄村地区定位为大兴中心城区。坐拥西部生态带上，北接新发地商贸区，吸引了大量外来人口的进驻，城铁的规划建设利于此区域经济快速发展。大兴政府的大力支持也是此地区发展快速的重要条件
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1、周边项目规模
黄村
本区域内布洛城项目体量较大，总建面200万平米
领海和彩虹新城项目体量在51万平米和39万平米，体量适中；其他项目体量在20万平米左右
从数据中可以看到，本区域大多楼盘体量较大，布洛城项目在本区域内以大盘形象亮相
单位：㎡2、周边项目容积率
黄村
本区域项目容积率相差不多，最低是在1.41，最高达到2.91
从数据中我们可以看出，本区域项目容积率大部分控制在2.5以下
2.5
1.53、主力户型区间
黄村
周边项目户型面积区间：68-163之间，其中80-140平米的户型居多
户型主要表现为二居、三居户型
从数据角度分析，该区域对100平左右的二居、三居户型供应较多
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4、区域销售均价
黄村
区域销售均价区间在6100-7100元/㎡之间，每个项目之间销售均价水平相差不多；
利用加权平均法测算出区域销售均价格6611.9元/㎡ ，部分项目价格高于整体销售均价
单位：元/㎡
6611.9