2010年8月重庆主城房地产市场简报 版 目录 月评1 第一篇经济热论3 经济形势企稳、通胀压力依旧3 城市化下的“重庆模式”4 两江新区速度、助力重庆提速5 第二篇时政阔谈6 第二轮调控隐现6 第三篇土地供需7 供需概述：供需矛盾持续，调控转变预期强烈7 供需分布：新兴板块所带来的发展机会9 热点板块：大学城板块10 第四篇商品房供需13 供需概述：供不应求、淡季不淡13 供应素描：高端物业、领舞楼市14 需求素描：强势反弹、量价齐升17 区域素描：地王动工、新区腾飞19 未来走势：金九银十、值得期待21 第五篇高端商品房市场22 供需概述：紧随大势、强力反弹22 别墅市场：供应吃紧、需求压抑24 洋房市场：持续升温、供需两旺26 第六篇市场消费特征28 消费特征：结束观望、追“涨”房价28 付款方式：双重压力、不得不变30 月评 “火热”的楼市要“惹火” 2010年8月，北京住宅市场成交量开始新政后的首度反弹，新建商品住宅网签总成交量超过9200套，商品住宅成交均价为21008元/平方米，环比上涨10.6%，创下调控以来的最大涨幅，也是自调控以来房价首度回到2万元以上。 2010年8月，上海楼市呈现量价齐升，8月上海商品住宅市场成交面积环比上升61%；平均成交价格在持续3个月下调后，重回到2万元以上，达20973元/平方米，环比涨幅达5.8%。 2010年8月，广州网签接近7000套，环比增幅超过4成，创下新政实施以来的新高。而成交均价也回升6.39%。 2010年8月，深圳商品住宅成交面积环比大幅上涨84%，价格环比上涨7%。 2010年8月，重庆主城共计成交套数20901套，环比上涨31.6%；成交商品房面积187.21万平方米，环比上涨36.1%；成交金额110.56亿元，环比上涨46.2%；成交均价为5906元/平方米，环比上涨7.4%，同比上涨46.8%。 “京沪穗深”四大一线城市的房地产市场变动往往作为全国房地产市场的风向标，8月，四大城市的楼市开始全面反弹，成交量大幅增加、成交价格开始回升。而作为正由二线城市向一线城市大步迈进的重庆，表现尤甚。 我们再来看另一组数据，8月份，万科创下单月销售面积91.5万平方米、销售金额119.9亿元、成交均价13104元的历史新高。此外，碧桂园、合富辉煌、世茂房地产等地产大鳄8月业绩均普遍向好。碧桂园8月实现了31亿元的销售金额，这是碧桂园今年以来的最高单月销售纪录。在传统淡季的8月创下如此佳绩着实令人惊叹！ 虽然不敢贸然判定楼市全面回暖，但至少局部反弹是可以断定的，而我们需要注意的是，在外部环境不发生重大改变的条件下，局部回暖必将向全面反弹过渡。 在这里，我们有必要来梳理一下楼市为何在短短4个月之内就走完了“量价齐跌-量稳价滞-量升价稳-量价齐升”的这样一个调控周期。 首先，从经济层面来看，由于“四万亿”的投资计划使得目前市场资金流动性充裕，另外，目前股市行情低迷，这将促使大量的投资型热钱涌入楼市。 其次，由于开发商经过07年调控的洗礼之后，有了应对调控的经验；并且由于09年市场的火爆，开发商并“不差钱儿”；因此，其没有先行降价的理由。 再者，我们从新开工量和批准预售量之间存在的巨大差异可以看出，多数开发商均放缓了旗下项目的施工进程，在压抑的需求集中爆发的情况下，导致了目前供应稍显吃紧的局面。 最后，虽然市场对新政的调控预期期望值很高，但市场反映出来的形势却没有达到预期的效果。在对调控效果无比失望的情绪推动下，刚性需求和改善性需求提前结束观望，开始集中爆发。 另外，还有一点不得不提，那就是愈演愈烈的通胀预期，这迫使大量资金涌入楼市寻求保值增值。 局部反弹是否就此向全面回暖过渡我们认为可能性还不大！因为政策的导向依然不会放松，如果房地产市场持续量价齐升，不排除政策加码的可能。 首先，从宏观经济层面来看，8月，PMI指数在连降三个月之后，首次回升，这说明了我国经济下滑的势头已得到控制，经济出现“二次探底”的可能性几乎很校经济形势的好转无疑为中央继续对楼市进行深度调控提供了坚实的基矗 其次，从调控的最根本目的来看，本次调控最为根本的目的是经济结构的调整，经济增涨方式的转变。众所周知，中国经济对房地产的依赖程度相当高，因此，在行业的发展中，有所放纵。长此以往，高房价迫使贫富差距越来越大，社会矛盾越发尖锐，并且，中国经济似乎真的被房地产“绑架了”。如果不是遇上百年难遇的全球经济危机，调控恐怕在去年就开始了。另外，中央对调控带来的副作用也做了充分的准备，比如以大量的公租房建设来保持房地产投资的增长。并且，对经济增长目标也做了适当的下调，这从今年在相对较好形势下的GDP增长目标仅为8%就可见一斑。 几年所剩余的时间已不多，开发商也临近年度资金结算节点，可能会开始小幅促销，在“金九银十”的刺激下，量、价保持高位的可能性依然较大。 但也正是这种持续“火热”的势头，可能“惹火”中央决策层，“引火烧身”！