重庆主城房地产市场简报 2010年7月版 目录 月评1 第一篇经济热论5 全国经济增长结构难两全5 重庆经济增速提高冠西部6 第二篇时政阔谈7 差别信贷的上政策下对策7 非一线城市政策加压风险8 第三篇土地供需10 供需概述：隐忧，供需上行的压力10 供需分布：全域化发展与西北之争11 热点板块：华岩新城12 第四篇商品房供需15 供需概述：步调一致、缺口拉大15 供应素描：压力显现、不容乐观16 需求素描：观望松动、量升价稳19 区域素描：两江新区、效应斐然20 未来走势：天量供应、最大危险22 第五篇高端商品房市场23 供需概述：稳健前行，蓄力后市23 别墅市场：货源告急、亟待补仓25 洋房市场：放量增加、需求稳定27 第六篇市场消费特征29 消费特征：观望情绪、开始松动29 付款方式：上有政策、下有对策30 月评 三大高压 2010年7月，重庆主城商品房市场再传捷报，全月累计137.54万平方米的交易量将重庆再次推向了全国交易量的头把交椅，5498元/平方米的交易均价也将重庆主城房地产市场的量价持续反弹继续延伸。甚至，在部分楼盘中又开始出现了排队抢购、未购买到的消费者与售楼小姐发生摩擦等只有在楼市疯狂时期才出现的场景，重庆房市回暖之音也频频出现各大媒体和各种讨论中。 重庆市场是否真的已经开始回暖未来走势是否会急速出现报复性反弹市场再一次扑朔迷离！ 要判断总体市场的走势，必须要清楚影响市场总体走势的各个要素、客观现状，还包括城市发展预期。并且，由于各个城市发展阶段各有不同，影响要素以及要素的决定性权重也会有所不同，这也决定了各个城市可能出现的走势不同。 对于重庆主城下半年的房地产市场走势而言，我们在之前的分析中曾经提到过三大高压，即政策高压、供应高压以及投机高压。这三大高压的强度以及出现的时机直接决定了市场的最终走势。 首先，政策高压。我们坚持认为，以4.15新政为重要代表的新一轮的房地产市场严厉调控政策所要求的目标并不是简单的商品房房价增长幅度的放缓或者平稳过渡。在接下来的四季度乃至明年上半年，严厉的房地产调控政策继续实施的可能性极高。换句话说，政策高压将在未来的超过半年的周期里依然存在。 对于政策高压，最为不确定的是经济增速下降之患。从7月的数据来看，全国经济增速放缓已成必然之势，但增速放缓并不代表经济的二次探底，各类经济的先行指标依然处于相对景气的区间，这也决定了政策在三季度转向的可能性微乎其微。而进入四季度之后，由于国内外市场环境将出现稳定乃至逐步向好发展的转变，加上各类重大投资在年底前的节点式的增长，四季度经济平稳过渡的可能性极高。在这种走势之下，政策出现新的变动的可能性也较小，尤其是新一轮的西部大开发战略在进入四季度之后将会呈全面铺开之势。因此，初步判断，在今年接下来的几个月里，房地产高压政策都将持续，市场对政策松动的猜想也将随着政策的不断严厉执行而逐步减弱。 而对于重庆而言，一方面并不属于政策压力重点控制的城市范围，另一方面，由于两江新区等城市利好因素的存在，对政策高压形成了一定的对冲，相对而言，政策高压对市场所造成的影响将会小很多。 其次，供应高压。我们在之前的分析中不止一次的提及到关于2009年二季度以来新开工面积快速增长所给市场形成的巨大的工程节点之下的供应压力。虽然目前我们依然不能从现实数据中看到这一表现，但不出现并不代表不存在，更不代表压力的消失。相反，由于政策以及市场走势不明朗而向后推迟的供应高峰节点将使得这样的压力变得更为集中，犹如滚雪球原理，雪球越大，其最终所产生的破坏力也就越大。 图表 109年1季度至10年1季度重庆主城新开工季度走势图（万平方米） 数据来源：纬联地产·市场咨询与战略研究中心 虽然7月的近160万平方米的供应量依然与我们所预测的供应高峰有一定的差距，但其已经是今年来第二高峰，以及连续几个月攀升的势头，已经显示了随着时间的推移，供应量逐步释放的现实趋势。供应高峰随即而来已成不可逆转之势，尤其是在近期需求市场在各类媒体宣传以及银行贷款松动的影响下有所释放的带动下，加快供应节奏将成为各大开发企业在近期的不二选择。 做一个简单的计算，1-7月累计实现批准预售980万平方米左右，按照之前的预测，2010年可实现的批准预售面积在2200万平方米以上。在剩下的五个月里，市场可实现的批准预售量将在1200万平方米左右，平均每月的供应量将在240万平方米