重庆主城房地产市场简报 2010年11月版 目录 月评1 第一篇经济热论4 通胀压力加大，政策继续收缩4 第二篇时政阔谈5 疯狂的市场或逼出“第三轮”调控5 第三篇土地供需6 供需概述：年终的最后盛宴6 供需分布：西、北区域仍为市场供需热点7 热点板块：空港新城（西区）板块8 第四篇商品房供需10 供需概述：供大于求、寒冬不寒10 供应素描：信心增强、力度加大11 需求素描：疯狂之后、量跌价稳15 区域素描：放量增加、需求下滑17 未来走势：年底冲量、价格放低19 第五篇高端商品房市场19 供需概述：供涨需稳，预计年末走势平稳19 别墅市场：供应回升、需求平稳21 洋房市场：供应回升、需求平稳23 第六篇市场消费特征24 消费特征：度过政策适应期、基本偏好不变24 付款方式：现金购房或成为“潮流”26 月评 观望再度隐现、降价为时尚早 图表 12010年11月全国部分重点项目商品房成交统计表 城市 面积（万㎡） 环比 均价（元/㎡） 环比 北京 119.09 30.0% - - 上海 164.82 -3.2% 13451 -0.4% 天津 115.18 2.5% 9587 2.0% 重庆 185.85 -29.6% 6787 -2.5% 深圳 23.29 -48.8% 18061 -16.1% 广州 61.27 -66.3% 11315 -1.7% 杭州 45.89 32.6% 21672 -6.3% 南京 61.89 -16.9% 12149 -0.1% 武汉 158.52 28.9% 7183 0.0% 成都 161.27 11.6% 7751 2.0% 苏州 55.38 -24.5% 9343 -18.8% 青岛 115.88 -19.8% 8499 2.3% 长沙 162.6 -12.6% 5599 1.0% 合肥 72.1 -7.7% 6669 0.9% 数据来源：中国指数研究院 经历“金九银十”的疯狂之后，11月的楼市再度陷入“二次调控”的风暴中。自“929”新政之后，“加息”、“限购”、“收紧信贷”等等措施犹如一记记重拳再度挥向如脱缰野马一般的楼市。 总体看来，目前的市场表现各异，但大致上可以分为两类：一种是被限购的城市，主要表现为量跌价稳。另外一种是还未纳入限购范围的城市，主要表现为量价齐升。 随着“929”新政的颁布，上海、深圳等13个城市陆续出台了“限购令”，11月中上旬，苏州、兰州先后亦宣布限购，在短短一个月多时间内，总共有15个城市宣布了限购，而且这个数字还会有继续扩大的趋势。 再加上之前的停止第三套房贷和加息等种种其他因素，许多投资客和改善型的住户都因为贷款等原因暂停进入市场，导致“金九银十”之后的火爆成交态势有所降温，市场重新回到观望的气氛中来。目前，国家的调控又有了新的方向，央行提高了一年期人民币存贷款基准利率0.25%，住建部也相应提高了公积金的存贷款利率，同时央行第五次上调0.5%的存款准备金率。这对房地产市场形成了一个负面的叠加影响，开发商融资收紧，成本提高。虽然这次的利率提升幅度不是很高，但这更多是政府对市场一个心理方面的打击，表明了对调控房价的决心。10月加息以后，楼市的活跃程度有所下降，观望情绪更加浓厚，当市场陷入持续观望状态，离开发商降价也就不远了。 然而尽管开始有了“退地”、“退房”的苗头，但政策对房地产市场的打压还是“雷声大，雨点斜，部分上涨过快的城市成交量是降下来了，但是离“降价”这一根本调控目的还是有很大的距离，即使房价有所下跌的城市也很可能是由地方政府操控的“结构性下跌”。 我们认为，出现这种局面主要有以下几点原因：一是，开发商“不差钱”，经历了7-10月的“火爆市潮，特别是9月和10月，开发商趁着旺季大量的出货，一些开发商已经基本完成了今年的销售目标，甚至超额完成。所以短时间内不大会出现资金链断裂的情况，降价的预期看低。二是，买卖双方预期看涨，很多开发商都觉得房价短期降不下去，房子卖一套少一套，所以情愿再等等也不愿意降价和平价出货；而购房者则认为在国家连续高压政策的打击下，房价依然高高在上，未来下降的可能性将会越来越校三是，“限购令”在各个城市的执行程度各不相同，天津“限购令”不仅不计个人之前所购的房屋数量，限购的实行范围也仅仅是市内6区；而厦门、福州以及黑等已经规定了“限购令”期限到今年年底。这不仅让我们担心，“限购令”一旦解除，被压抑的需求就会像洪水一样爆发出来。四是，人民币汇率上升，导致更多热钱流入中国，而房地产是其主要投资的项目。特别是美国宣布的QE2（美联储第二轮量化宽松政策），将会导致更多的热钱流入新兴国家，中国将会首当其冲，未来房地产升值预期的压力将会更大。 如果这种局面继续下去，不排除中央出台更为严厉的政策。在11月30日，胡总书记首提“加快保障性住房建设，加强房地产市场调控”，这应该是胡总书记第一次谈到一个具体的市常这说明我国的决策高层对房地产市场的关注，上升到前所未有的高度，而且对这个市场的看法发生了重要改变。 首先，“限购令”的执行时间、执行力度、执行范围肯定会加大；其次是房产税这一杀手锏将会提前出台，据悉，北京、上海、深圳、重庆将成为首批试点城市；最后，随着国家控制通胀的一揽子计划全面启动，年底前很有可能再次加息。如果上面提到