长沙芙蓉盛世与玫瑰园项目前期营销案例总结湖南德思勤房地产投资顾问有限公司2006年1月20日案例提要两个案例均为大盘项目，不同点一个是在城市中心区域，一个是远离城市的郊区。带给我们的思考点是：如何给大盘定义？不同地域定义是否不同？郊区大盘与城市大盘不同在哪里？大盘的定位与开发是否有规律可循？大盘的开发需要具备哪些条件？大盘的营销推广可以采取哪些战略？板块战略是否是大盘的最好选择？如何看待生活方式推广在大盘营销中的作用？王志纲对大盘的理论：大盘要做势、中盘要做市、小盘要做事 。大盘如何做势？一、大盘定义A、开发周期三期以上B、楼盘总规模30万平方米以上二、目前大盘特点 由于城市土地稀缺，目前城市中的大盘多出现于城市边缘或城乡结合部。常规特点：1、规模大2、配套不完善3、交通不便利4、自然资源相对好5、地价低三、大盘营销核心点大盘营销核心点:大盘需要卖点，但不能仅仅是有卖点，大盘营销，更重要的是需要“观点”，只有“观点”是不可复制、统领全程的！[下载自www.glzy8管理资源吧]三、大盘营销核心点在大盘 “观点”打造中，区域价值打造成为核心之一：原因一、“板块之战”高于“项目之争” （客户选择在某个项目置业时，首先是基于他对项目所在区域的认同，其次才是对某一项目的认同）原因二、“单一楼盘价值”难以超过“区域价值”；（楼盘配套难抵市政配套）三、大盘营销核心点 成功打造大盘区域价值， 是树立大盘生活“观点”、全面营销启动的核心前提，是项目营销成败的关键！四、长沙大盘区域价值打造案例A、天健·芙蓉盛世B、玫瑰园