通用地产·天津小站项目营销竞标报告 2011年1月6日
营销策略及执行
战略及形象定位
第四部分
第三部分
项目背景分析
项目客群定位
第一部分
第二部分
项目背景分析
第一部分

政 策
调控目标指向依然是平抑房价、优化民生、打击投机、取信于民
目标一：平抑房价、优化民生 高房价已经成为民生最大问题，快速落实“居者有其屋”对社会和谐和经济健康良性发展有着举足轻重的作用。高端产品在政府控制下，成为稀缺产品。
目标二：打击投资，尤其是投机性需求 这是缓解市场中供需矛盾和平抑房价最重要的环节和手段。
目标三：政治目的，取信于民 政府与房地产商的信誉度日趋下降，政府需要提升自身可信度，央企房产，必将成为关注焦点。
项目背景分析

项目背景分析
走 势
注：数据来源于北京新景祥数据库 ;单位：万㎡、元/平米
2009开始进入新的快速增长期，量价齐升，2010虽受政策影响，但价格仍旧有较大增幅！
天津房地产经历了2003-2006年平稳发展；2007、2008进入调整阶段，从而产生了巨大的存量，亟待消化；从2009年开始，天津进入了新的高速增长期，成交量价齐升，2010受政策影响，成交量有所回落，但截至11月成交均价已达9259元/平米，比2009年终均价上涨32.7%！
注：数据来源于北京新景祥数据库 ;单位：万㎡
2010年成交均价再创新高
项目背景分析
本案位于未来城市旅游休闲、政治文化、居住核心区，离津南区政府所在地约11公里，东距大港5公里，亲近自然的同时与城市保持着适度距离，既能享受到完善的生活配套，又远离城市喧嚣。
本案位于津南区东南，是连接天津市区、滨海新区的必经之地，处在城市发展的关键主轴之上。
项目背景分析
2009开始进入高速发展期，连续2年成交量突破100万，2010年成交均价增幅达31.5%。
津南市场近两年来发展迅速，2009年随着八里台天嘉湖板块的发展的深入，津南房地产市场进入高速发展时期，成交量突破百万。 小站区域仅天山水榭花都有供应，房地产市场处于起步阶段，区域认知度较低！
项目背景分析


地块平整，净地，无拆迁，利于开发，且规划产品线丰富。
项目背景分析
考虑到本地块景观资源特性，由规划效果图可以看出，整个项目之间自然形成龙形，组成龙形水系风貌，犹如一条巨龙戏珠，藏风纳水的格局，故在本项目规划中，本项目的低密度主打产品既能够充分享外部优质景观资源，又可与周边环境相协调。
本案景观主轴规划成“龙”形，与米立方成巨龙“戏水戏珠”格局。
项目背景分析

合院别墅：多庭院景观，花园面积大，采光较好、大面宽、独栋感强、邻里感强。 联排别墅：拥有前庭、后院，每一层都有舒适的露天空间，畅享最大尺度的有天有地亲近自然生活。 叠拼：差异化面积区间，供选择较多，填补本案市场空白。 高层：高性价比，针对大众客户群。
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