研究及顾问咨询部（广州）， 2011年3月
珠海横琴国际金融中心项目前期策划
珠海横琴国际金融中心项目 前期市场定位报告
2011年3月8日
目录
宏观经济及区域背景分析
项目开发条件分析
各物业市场调研、竞争策略研究及初步定位
项目SWOT分析及整体物业功能组合方案
财务分析
宏观经济及区域背景分析 珠海市宏观经济背景分析 珠海规划前景分析 横琴规划及重点项目研究 国家级新区已有优惠政策比较 横琴未来优惠政策读解 与深圳前海新区未来优惠政策比较
过去珠海的发展落后于珠三角其它城市
20多年来，珠海作为一个美丽的海滨花园城市，具有明显的生态环境优势。由于城市定位与产业选择的错位，使珠海失去承接产业转移的大好时机，造成高科技产业处于金字塔顶端，而作为基石的传统产业链条缺失，金字塔成“空中楼阁”。 但珠海的经济总量不大，GDP在珠三角城市中靠后，且增速总体落后于珠三角平均值。对此省委书记汪洋直言不讳：“珠海是珠三角区域布局中的一个薄弱环节。” 
2009年珠三角城市GDP对比
近5年珠海GDP及增速与珠三角的对比
GDP （亿元）
增速 （%）
珠三角及珠海未来的发展规划为珠海的开发带来了新的契机
国务院在《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020)》中明确把加快珠江三角洲的改革发展上升为国家战略，并赋予“科学发展、先行先试”的重大使命，强调珠海要发挥经济特区和区位优势，把珠海建设成为珠江西岸交通枢纽与核心城市，加快建设珠海高栏港工业区、海洋工程装备制造基地、航空产业园区和国际商务休闲旅游度假区。
 横琴作为“一国两制”的结合点，口岸优势独特
横琴位于珠江入海口西岸，与珠三角城市的直线距离都在140公里以内，80公里半径内涵盖了香港、深圳、东莞等重要城市，虽然位于国家交通网络的末端，但随着一系列重要交通设施的建设，横琴的交通优势尤其是口岸优势将非常明显
横琴与澳门三岛隔河相望，横琴口岸一桥相连，处于“一国两制”的交汇点和“内外源”经济的结合部。独特的区位使得横琴在珠江三角洲城市一体化、经济一体化以及珠澳同城化、港珠澳合作当中，具有独特的作用。
国家层面的区位优势
珠三角层面的区位优势
横琴不可避免地成为珠海与澳门的发展紧密经济联系的桥头堡
横琴具有拥有106平方公里的土地，经济发展则刚刚起步，与澳门相比，横琴具有土地资源优势。而作为珠海发展的后发基地，横琴具有临近澳门的先天地缘优势，且横琴口岸与莲花大桥的投入使地缘优势得以实现。横琴将不可避免的成为珠海与澳门的发展紧密经济联系的桥头堡
珠海土地资源丰富，对于土地资源稀缺性日渐突出的珠三角，珠海富足的土地资源是其极大的优势，也是珠三角其他城市以及澳门最为缺乏的生产要素。但经济发展水平在珠三角地区中处于第三阶梯的水平，与澳门相比，土地资源是澳门的50多倍，但是地均产值却远不如澳门，人均GDP仅是澳门的1/4
澳门经济是属于单一的高度服务型经济，现代服务业发展处于较高水平，整体结构单一，抗风险能力差。同澳门相比，珠海现代制造业和高新技术产业优势突出，现代服务业相对落后
珠海：土地资源丰富，经济产值水平较低 澳门：土地资源稀缺，经济产值水平较高
珠海：土地制造业发达，现代服务业落后 澳门：现代服务业发达，经济结构单一