航天城神州四路600亩项目开发定位策略
Xi’an.07.2011
项目整体定位建议
Part 1
航天城规划概况
Part 1.1
经济圈发展规划的确立，预示着西安的国际化大都市的站位； 西安国际化大都市的发展历程将带来大量的置业需求。
国际化大都市的定位使西安的城市发展迎来了新的契机
西安城市自身的快速发展及影响力的大幅提升，必定会增强其辐射能力及城市的商业活力！
西安城市骨架外扩
西安国家民用航天产业基地高举产业报国、四节约一环保的旗帜，大力推行 “大区域谋划、大集群发展、大集团引领、大项目 支撑”的产业思路，按照“一次规划，分期开发，市场化运作”的建设模式，科学确立了以“航天产业立区，高科技产业兴 区”的发展战略，托起大项目建设的高地。 到2010年，西安航天基地的销售收入将达到200亿元，就业人口达到10万人，用2到3年时间完成兄弟开发区8到10年的里程。 到2015年十二五末时，形成产值过千亿，形成几家产值过十亿、百亿的龙头企业，成为我国西部航天科技自主创新平台、民 品产业孵化平台、国际大企业合作平台，努力打造世界知名、国内一流的国家级高技术产业基地。
西安航天基地近期规划图
航天产业基地规划概况
项目区位属性：
处在不同区位和市场环境的航天基地，当曲江模式和大学城模式不能被直接嫁接，找到一个适合航天城住宅产业新的发展模式及住宅标签，打造属于基地投资发展公司的自有品牌和模式，才是持续赢得市场的长久发展之计！ 不过寻找模式的途径还得从自身所具备的素质和房地产行业的发展趋势入手进行考虑。
基于区域竞争的角度来挖掘区域价值
区域城市功能布局分析
Part 1.2
大雁塔商圈 曲江第一次发展区
项目区位
小寨商圈
航天产业基地
本项目
项目总体定位
Part 1.3
本项目整体定位
住宅定位建议
Part 2
未来供应和需求预测
Part 2.1
航天基地未来住宅供应预测
航天基地住宅主要供应项目
航天基地区域目前主要供应的住宅项目主要集中在航天大道两侧，大华、富力等实力较雄厚开发商的进驻，将带动整个区域未来住宅市场的快速发展。
对于航天基地住宅未来需求的预测，我们采用了两种方法，第一种是从宏观需求的角度来预测，第二种是从微观角度预测； 宏观预测法是根据航天基地的常住人口数及人均住宅面积来得到对于住宅的需求量；通过该种方法可以得到该地区对于住宅的刚性需求； 微观测算法的依据是根据我们甄别到的目前市场上住宅项目的销售情况，根据项目的月平均吸纳量和套均面积从而得到单个项目在一整年可以被吸纳的总面积，由此推算出项目最佳体量。
航天基地住宅未来需求预测
在一个健康发展的房地产市场上，住宅市场需求的主要推动力是人口及人均住宅面积的增长。因此，我们对住宅未来需求的预测将从对这两个推动力的预测开始。 根据西安市住宅建设规划（2008-2012年），到2012年西安市人均居住面积将达到30.15平方米。我们以此为基准，设定2008年至2013年的人均住宅面积均以1.4%的速度逐年递增。 通过对2007年-2010年西安市以及各区域商品住宅成交的统计分析，城南片区的成交量平均占全市成交的28%。由于航天基地对本区、城南区域的购房者有较强的吸引力，因此我们判断航天基地商品住宅成交占城南区商品住宅成交的比例将从2010年的10%上升到2013年的30%，份额每年增长2.5%。
宏观需求分析——航天基地未来住宅需求面积