第二章 房地产与房地产价格
一、房地产定义 1、土地 区分动产与不动产
房 子
房 车
不动、实物、权益
美国关于不动产的界定
上穷天空，下尽地心
2、建筑物 分房屋和构筑物。 3、房地产物权 所有权：中国现行的房地产所有制是土地只能为国家所有和集体所有，房屋可以私有，并且住宅主要为私人所有。因此，中国的土地所有权只有国家所有权和集体所有权两种，房屋所有权有国家所有权、集体所有权和私人所有权等多种。
使用权：《物权法》规定：建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。因此，一宗土地的空间，可以分割为很多个三维立体“空间块”，分别成为独立的“物”，可以分别出让、转让等。
二、对房地产的基本认识
身高
体重
年龄
性别
职业
“四至”，四至即指东西南北四个方向的边界。一般有一定的标志性和百姓的认可性，比较容易找到的、形象的指明具体的位置的方法 。 书写格式： 如：东至XX路，西至XX街，南至XX小学，北至XX公园。
一、概念
（一）定义
土地、建筑物、定着物、各种物权
§2-1 房地产的概念
地面 地上一定范围的空间地下
1、土地
横  竖
面积大小 形状 四至
（一）定义
2、建筑物
3、定着物
组成
材料构配件 设备
两大类
房屋构筑物
（一）定义
定着物是固定于土地并不能移动的有独立实用价值的物。如房屋、地下管道、树木、沟渠等。 定着物虽与土地联结，但不是土地的组成部分，故属独立之物。 定着物因固定于土地，所以适用不动产法律，定着物所有权为不动产所有权。
4、各种物权
自物权：所有权 他物权：使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权等
供役地 需役地
（一）定义
地役权：为增加自己土地（需役地）的利用价值，而在他人土地（供役地）上设置的某种权利。地役权对地役权人来说是其权利的扩大，而对地役人来说是一种义务或对自己权利的限制。
小例子： 你在海边有一块平地，旁边有一高楼，楼的主人给你一定的金钱，让你在你的土地上三十年之内不得建房，以满足你观海的需要，你同意并签约。
楼的主人对你的土地的权利就是地役权。  高楼所在的土地为需役地，你的土地为供役地。
（二）实物、权益、区位
1、 实物
实体、质量、功能
2、权益
权利、利益、收益
3、区位
——距离
直线、路线、时间
欧阳先生为投资需要，欲以其拥有的房地产作抵押向银行申请贷款，他设想选择其所拥有的三套房屋中一套价值最大的作为抵押物，但他不知道这三套房屋哪套作为抵押物的价值会最大。于是，他去向专业投资顾问司徒女士咨询，并要求获得迅速答覆。在司徒女士的要求下，欧阳先生简单介绍了三套房屋的基本状况如下：
尽管欧阳先生很着急，司徒女士也很想帮他，但司徒女士说无法立即给欧阳先生建议。 如果欧阳先生向你咨询，你能否立即答复他？为什么？
A 房屋位于甲级地段，是他与朋友司马先生共同投资购买的，建筑面积152.5平方米，房型为三室二厅，楼龄2年；
B 房屋位于乙级地段，是他独资购买的，建筑面积80.2平方米，房型为二室二厅，楼龄3年；
C 房屋位于丙级地段，是他独资购买的，建筑面积148.6平方米，房型为三室二厅，楼龄5年。
案例