郑州南龙湖项目 2020年度营销策略 汇报人：翟青华 3 2 4 年度营销策略 4 1 1 章节一 2019年业绩完成情况 章节一 2019年营销节点回顾 节 点 6月 7月 8月 9月 10月 12月 2019年2月 5月 6月 9月 8月 10月 11月 6月份 营销团队组建 开始工作筹备 7月份 项目入市 8.4启动 0元入会 9.7城市 展厅投放 10.27 售楼部开放及 启动定存 12.1 继续续存 2.28 再次续存 5.11 启动认筹 6.16 首批高层 6#、16#开盘 8.31 首批洋房 8#楼加推 9.13 洋房5#、10#楼加推 10.19洋房2#、12#， 高层7#加推 10.25高层11#加推 11.23 高层3#楼加推 项目于2018年6月份开始组建营销团队，7月项目正式入市，8月4日启动入会，9月7日城市展厅投放，10月27日售楼部开放并定存，持续到2019年5月进行3次续存，2019年6月16日首开高层，8月31日首批洋房加推，9月13日洋房二次加推，10月19日洋房2#、12#、高层7#放价走量加推，10月25日高层11#加推，11月23日小高层3#楼加推。全年高层推售5栋、洋房全推5栋。 10月1日：分销提佣至3% 9月13日 2栋洋房推售 高层合计3.21亿 洋房合计1.39亿 2 纵观整体市场2019年整体市场略优于2018年，前三季度表现抢眼。但是2019年第四季度同比下滑严重，成交萎缩近百万平米。目前价格回落至13701元/㎡，同比下降明显。截止11月底，郑州市商品住宅存量为679.9万㎡，环比+12%，去化周期上升至11个月，去化周期持续走高。 章节二 郑州市场量价分析 数据来源：CRIC数据平台 南龙湖片区作为大郑州刚需外溢集中地，受大市场影响严重，成交总量较2018年减少20万方，成交比重由2018年的13.7%降低至9.7%，南龙湖作为环郑州刚需主战场成交占比下滑明显。截止11月底，片区在售均价约8200元/㎡，片区市场量价齐跌！ 章节二 片区市场量价分析 数据来源：片区市场监控 章节二 2019年5月17日，越秀首进郑州取得南龙湖6#地，楼面价4778元/㎡ ，建筑面积10.05万㎡ ；12月13日、16日正荣摘得23#地，平安摘得24#、25%地，楼面价均约为3150元/㎡，建筑面积50万㎡ 。半年内土地市场继续遇冷走低，土拍市场共计新增建筑面积60万㎡。 新地块相较本案具有土地成本低、一线河景（6\23\24#）等优势，2020年项目1KM内竞争将更加激烈！ 平安24# 平安25# 天域 1KM 片区2019年重点土拍分析 越秀6# 正荣23# 章节二 片区竞品分布 核心竞品2个：正商兰庭华府、龙湖天宸原著、 （同区位、同节点、同配套、同客群、同关注、同产品） 分流竞品5个：康桥那云溪、永丰乐城、碧桂园双湖城 正商生态城、正商智慧城（同片区、同产品、同客群） 干扰竞品4个：华南城紫荆名都、翰林荣府、远洋风景、美盛中华城等干扰竞品 （同区域、客户分流大、供货量大、价格对我项目形成严重干扰） 潜在竞品共8个：康桥香蔓庭、越秀臻悦府、建业新项目、正荣23号地、平安24号\25号地、正商9、10#地块（2020年6-8月集中上市） 华南城紫荆名都 正商兰庭华府 本案 永丰乐城 龙湖天宸原著 康桥那云溪 碧桂园双湖城 正商智慧城 3KM 3.5KM 5KM 3KM 4KM 正商生态城 4KM 美盛中华城 5KM 翰林荣府 建业新项目 6.5KM 远洋风景 2.5KM 越秀臻悦府 2KM 6KM 康桥香蔓庭 6KM 南龙湖片区在售项目众多、5公里内集聚竞争，一线品牌与本土房企近距竞争，根据品牌、区位、产品、客群、供货时间、关注度等多维度锁定项目核心、分流、干扰竞品；同时片区待入市项目众多，2020年片区6-8月竞争将更加激烈！ 正荣23#地 平安24#地 平安25#地 正商9、10#地 章节二 片区竞品2019年成交量价分析 区域内在售竞品项目物业类型多为高层，在售产品面积主要集中在80-110㎡，刚需属性强；高层价格主要集中在6500-9500元/㎡，重点项目月均去化970套，区域在售项目销售政策频出（2-3年的首付分期政策以撬动市场，争抢客户资源；竞品均依靠分销导客，佣金最高可达总房款4.5%，客户抢夺日益激烈。） 章节二 2月 1月 3月 4月 5月 6月 7月 9月 8月 10月 11月 12月 龙湖天宸原著 正商兰庭华府 正商生态城 永丰乐城 碧桂园双湖城 康桥那云溪 华南城紫荆名都 美盛中华城 翰林荣府 远洋风景 正商智慧城 建业新项目 康桥香蔓庭 越秀臻悦府 平安24、25# 正荣23# 无 4.2 17 10 12.2 14 10.7 14 9 5.4 8 18.75 12.5 8.25 12 6 167.9 新推合计 片区已推未售约78万方及2020年预计新增供货167.9万方，2020共计可售达246万方，在售项目加推及已知新项目首开集中2020上半年；供应激增，竞争激烈，南龙湖库存去化周期长达32个月！ 片区竞品2020年供应分析 新开盘 3#楼2.4万㎡ 6/8/9/10#楼1.8万㎡ 二期二批201/212/219#楼等14万㎡ 一期高层2/7#楼4.3万㎡ 一期高层12/20/26#楼6.8万㎡，3/8/18#楼约1.1万㎡ 一期新取证6万㎡ 一期剩余3万㎡ 二期新推5万㎡ 5/6/17#楼5.4万㎡ 15/16/18#楼5.3万㎡ 四期3万㎡ 四期剩余楼栋5万㎡ 3栋高层4.5万㎡ 2栋高层3.8万㎡,4栋洋房0.7万㎡ 2/4#楼2万㎡ 6/7#楼3.4万㎡ 6/8/11#楼5.6万㎡ 13/14#楼4.4万㎡ 1号院4/5/9楼5万㎡ 2号院3/4/5/7#楼8万㎡ 1号院10#、2号院楼8/9#楼4万㎡