国瑞龙湖项目前期策划报告初稿 克而瑞（中国）信息技术有限公司 2009年12月 运营策略项目定位（初稿） 国瑞龙湖项目前期策划报告组成 项目运营策略 已完成，12月30日汇报 项目市场定位 已完成，12月30日汇报 项目产品策划 待完成，汇报时间待定 本项目工作路径示意图 项目理解 开发目标 核心问题提出 核心问题 解决方向分析 核心驱动力打造 住宅价值点 项目市场定位 项目发展总纲 客户素描 产品力要素 经济指标是否接受？ 价格预期 项目运营策略 项目开发时序 物业发展方案 技术指标平衡 项目平衡表 现金流量表 Yes No 启动区策略 市场演变趋势研判 客户演变趋势研判 商业价值点 酒店价值点 教育价值点 文化艺术价值 地块价值评估 地块价值重塑 基本指标确定 价值引擎：提升项目价值及形象 人气引擎：持续导入客户 项目核心问题提出与解决方向 项目理解 内地郑州南郊 教育 中等容积率大盘 城市属性：新郑市位于河南省中部，隶属郑州，为全国县域经济综合实力百强县（市），在县级市中经济发展水平较高。 河南中部，隶属郑州 新郑市位于河南省中部，隶属郑州距郑州南38公里处，是全省18个改革、开放、发展特别试点县（市）之一， 1994年5月经国务院批准撤县设市。全市总面积873平方公里，市区面积15平方公里，辖10镇4乡。总人口67万人。 在县级市中经济发展水平较高 项目认知 在郑州市6县市经济地位横向对比中，新郑市综合经济指标明显占据优势地位 2008年新郑市在郑州市6县市中经济综合实力地位 城市属性：以第二产业为支柱性产业， 在雄厚的产业支撑下，经济持续快速增长，表现出很强的活力。 从2004年到2008年，以第二产业为支柱性产业，强力的产业支撑带动经济高位增长。 经济增长带来市民收入的提高，新郑的人均收入水平相对强势，以年均10%以上的增长速度快速增长，人均居民支付能力值得期待。 项目认知