如何搜集整理 市场竞品分析 ①什么是竞品？ 竞品，是竞争产品，竞争对手的产品。 即：在同类商品中，品质和价格相近的商品。按照质量要求不同、价格不同即可分开。 ②确立重点竞品有哪些原则？ 假设你是一个早点摊子上，负责卖豆浆的美女，这时候，你为了卖出更多的豆浆，获得更多的回报，你开始做竞品分析…… 旁边那个摊子上卖豆浆的，跑不了，肯定是。 这就叫同区域竞品。距离远近与板块归属，是决定性因素。这一点相对好判断。 说一说：你在服务楼盘的同区域竞品有哪些？ ※疑问沟通：是不是所有同区域楼盘，都要纳入竞品考虑？ 整条街上，只有3家卖现磨豆浆的，跑不了，也肯定是。 这就叫同质化竞品。这取决于品质档次，总价高低。不一定是同区域范畴，也有可能要放到整个城市中去考虑…… 说一说：你在服务楼盘的同质化竞品有哪些？ ※疑问沟通：是不是所有同质化楼盘，都要纳入竞品考虑？ 并非所有同区域楼盘，都是竞品。 （看品质与总价差距大不大） 并非所有同质化楼盘，都是竞品。 （看客户地缘属性强不强） 所以，确立市场重点竞品的一般原则是： 同区域 同质化 重点竞品 监控类竞品 监控类竞品 说一说：你在服务楼盘的重点竞品有哪些？ 同区域 同质化 重点竞品 ③如何进行重点竞品分析？ 竞品分析的内容可以由两方面构成：客观和主观。 客观，即从竞品圈定一些需要考察的角度，得出真实的情况，此时，不需要加入任何个人的判断。 主观，即对竞品优劣得失进行点评，立足项目角度得出分析结论。 项目竞品分析素材收集表 ④重点竞品分析案例 ●无锡雅居乐项目市场竞品分析● 群狼围攻的太湖新城，可谓狼烟四起，嘶啸震天…… 群狼共同面临的生存压力是： 区域内地缘客群将近分食殆尽，都需要扩大猎捕范围，规模化向区域外觅客揽食，集客战线拉长，不可控因素倍增； 区域内开发密集，品牌开发商扎堆，库存房源量大，“狼多肉少”“贴身肉搏”的混战局面，不可避免； 区域内房源以刚需中小户型走量最为速猛，本案120㎡以上全改善舒居型房源，总价高企，难度系数攀升； 整个区域板块以｛金匮公园-市政府-尚贤河湿地｝为分界线，主力与热点战场集中在府西板块，府东板块面临的抗性根深蒂固…… 绿城·玉兰花园 点评：5年城熟，坚持品质路线，客群基础厚实，有大块肥肉可吃。 推广语：阅尽千峰，心归玉兰 盛高·金匮里 点评：户型跨度大，89～225㎡，与本案产品段重叠多，同属府东板块，贴身肉搏在所难免。 定位语：新中心·国际地标 目前主打：市民中心旁·公园里·重点学区。典型的大盘小做 苏宁·悦城 点评：目前主推142、144㎡，楼盘现场包装比较粗糙，推广影响力相对较弱。典型体弱小狼。 定位语：最适宜无锡的美式漫步生活 富力十号 点评：4月中旬C区样板间公开，5月加90～160平房源，叠墅合院在售。入市第一炮未打响。 定位语：在中心，左右世界 无锡海岸城 点评：60万方。均价9000左右，典型性价比路线，5月推二期140-160平房源。典型价格搅局。 定位语：城市地标，大都会综合体 推广语：造中心，筑生活。主诉求一站式缤纷生活主场 太湖国际社区 点评：7年造城，客多肉肥，以跑量为主要策略，现均价12000左右，现在售125～280平户型。 定位语：城市地标，大都会综合体 推广语：荟萃·你世界 最大潜力威胁：万达文化旅游城 点评：第三座万达，以更大手笔造城，彰显其市场号召力。以迪斯尼为蓝本的文化旅游牌，将为其得分不少。 项目展示中心开放：壶天盛景，星耀无锡 群狼围猎太湖新城启示： ●避老盘锋芒，从狼口抢食：五年以上老盘，依托多年经营客源，占据着销售的绝对优势，玉兰花园、太湖国际社区、万科皆属此类； ●定价合理，起步户型先行：以小户型和跑量为目标的楼盘，对刚需人群有着巨大吸附力，保持着相对较好的销售业绩，本案虽非刚需，但可低总价先导； ●坚持品质路线，流露大盘气质：从推广诉求来看，玉兰花园着眼于品质气质路线，富力十号着眼于城市新中心地段，苏宁悦城则着眼于周边大配套的丰富舒居性，海岸城、太湖国际社区皆以复合地产一站式生活为核心价值； ●重视良好开端，奠定江湖地位：富力、苏宁、金匮里等竞品，入市初期未能一炮而红，快速占领市场江湖地位，直接影响到品牌号召力、市场占有率，乃至现实的销售业绩。 ●南通中海上林院市场竞品分析● 南通从来不缺别墅，但一定稀缺主城核心区别墅 作为南通目前唯一主城核心区别墅，中海·上林公馆在城市3公里半径范围/5分钟车程生活圈内，全面拥有行政中心、购物中心、休闲中心、教育中心、医疗中心等城市极赋资源，这是完全迥异于郊区别墅唯一以｛生态资源指标｝来立市的价值衡量体系的…… 同时，从购买者的消费心理解码而言，也有着极大反差—— 主城核心区别墅 近郊风景区别墅 PK 隐 藏 隐的，是一种心态—— 按中国传统儒学观念来解读，是“大隐隐于朝，中隐隐于市，小隐隐于野”的最高级，是积极的“入世”，而非消极的“远遁”…… 藏的，是一种距离—— 有理由把自己藏起来者，不外乎“功成身退，纵情山水，颐养天命”云云，既有事不关己的清高，也有今夕何夕的茫然…… 不仅如此，大隐者往往： 如陶渊明“结庐在人境，而无车马喧”——是何等的清静； 如李白《玉壶吟》：“世人不识东方朔，大隐金门是谪仙”——是何等的浪漫； 如刘禹锡《陋室铭》：“谈笑有鸿儒，往来无白丁”——是何等的高雅； 如杨炯《李舍人山亭诗序》：“大隐朝市，本无车马之喧；不出户廷，坐得云霄之致”——是何等的豪情…… 不入都市核心，不居市府之侧，不主中海·上林公馆，是无法体味其中的至上至深意境的！