营销策略总纲 技术规范 第一部分分析营销机会 竞争分析 营销环境2 SWOT分析 产品分析4 市场定位 客户分析6 政策环境 经济环境 社会环境 第一部分 营销环境 05年宏观调控政策 05年系列调控文件出台，及时遏制住持续升温的楼市，开始打压楼市 06年宏观调控政策 06年政策为05年的细化和落实，直接或间接引导房地产市场的发展，抑制投资需求：首先增加自住需求的供应；其次是加强对土地的监管力度，降低土地出让过程中的黑箱操作；同时在资金管理方面严格提高门槛。 07年宏观调控政策走势 2007年楼市火爆，中央多次运用行政和金融手段，连续五次加息，但在四季度前没有强力的房产打压政策。 08年宏观调控政策走势 08年上半年以执行和落实07年末出台的政策为主，持续打压。 08年下半年受金融风暴影响，宏观政策由紧缩转为扩张，政策环境暂时性回暖 政策影响分析总结 土地政策结论 05年进行土地普查和农用用地保护两条政策出台，06年出台了4条土地政策：建立国家土地督察制度、 《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》 出台、国务院关于加强土地调控有关问题的通知、关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知；07年出台了限制土地开发时间和进度的规范性文件——规定土地两年内开发，三年内开发完成； 上述7条土地政策主要目的是越来越规范土地的使用：保护耕地、建设用地使用有偿化、透明化，在房产开发源头增加市场公信度和透明度、促进土地资源的有效利用； 另外最近两年连续查处的由土地审批等方面带动的经济案件可以看出：中央政府将在房产开发的源头创造越来越透明的竞争环境，未来土地市场将凭借资金和开发商综合实力说话，这将诱使越来越多的具有资金实力和开发实力的外资公司进入中国市场； 土地市场的越来越规范，可以预计未来土地越来越成为稀缺资源，土地价格将越来越高，别墅产品越来越稀缺，具有竞争优势； 税收政策结论 契税：非普通房3%,现90平方米以下普通房1% ； 营业税：原不足5年全额征收5.55%营业税，超过5年普通房免征，超过5年非普通房按差额征收：现超过2年普通房不承担营业税； 个人所得税：2%（非普通住宅），现转让自用2年以上家庭唯一生活用房不承担 ； 土地增值税：暂免征收； 税收政策的分别对待，将使本项目这种投资性产品承担较多的税收成本，在一定程度上打击投资积极性； 政策影响分析总结