皇庭壹号公馆营销总纲 谨呈：皇庭地产集团 本案提要 本案主要解决3大核心问题： 1、突出产品价值，弥补区位价值不足 2、寻找有效客户渠道，挖掘积累客户 3、通过展示及物业服务提升项目价值 二、目标下的思考 一、总体目标设定 三、解决思路 四、营销执行策略 五、费用预算 目标：2011年10月31 313套别墅售磬 2011年度营销目标分解 一区完成销售100%，约4.3亿元 二区完成销售100%，约7.8个亿 2011年度预售节点 2011年度营销目标分解（12.07亿） 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 3月 认筹 预售证配合：4月15日 6月15日 7月8日 8月12日 9月10日 10月8日 板房园林开放 工程 会所开放 一区C标段 1.01亿元 一区AB标段 2.38亿 二区D标段 2.34亿元 推货 开盘节点制定：4月23日；6月26日；7月16日；8月20日；9月17日，10月16日 一区D标段 0.87亿元 二区A标段 1.35亿元 二区B标段 2.52亿元 二区C标段 1.58亿元 目标解析 高价格 形象高度 持续销售 快速销售 皇庭品牌有效延伸 支撑 支撑 实现 实现 必要条件 首要目标 终极目标 二、目标下的思考 一、总体目标设定 三、解决思路 四、营销执行策略 五、费用预算 本节提要： 通过对片区经济环境，供需比分析，以及政策干扰分析和片区竞争形势分析，得出2011年面临较为严峻的市场竞争环境，同时指出项目的机会市场所在。 二、目标下的思考 1、宏观大势分析预测   2、项目分析 3、营销难点 当地房市宏观经济及消费力 片区土地市场分析预测 片区产品供应量现状及预测 片区价格特点 政策风险分析预测 宏观大势总结 石龙概况 石龙镇位于东莞市北部，东江下游，广深铁路贯通全镇，交通四面八达，全镇面积10.38平方公里，常住人口14.8万，其中本地户籍人口6.9万 东莞经济重镇，全国千强镇第19位，交通便利，镇域面积10.38平方公里，位于东江下游，拥有丰富的江景资源。 石龙历年GDP增长情况 石龙前景分析 城市交通 从最早的船埠，到后来的火车站，石龙凭借其得天独厚的优势，一直是广东省重要的交通枢纽中心之一。 伴随着新火车站及轻轨R2线的破土动工，石龙站将成为东莞市接驳珠三角的城际轨道枢纽中心，而石龙也将成为珠三角交通最为便捷的城镇之一。 广深铁路（已通） 石龙--广州 22min 石龙--深圳 41min 轻轨R2线（在建） 石龙--南城 12min 石龙--虎门 37min 石龙前景分析 城市发展 石龙是东莞北部片区的中心， 土地面积仅10.38平方公里的， 是整个东莞最小的镇区， 石龙新区面积也仅有4.3平方公里。 石龙的土地越来越稀缺， 与石龙仅一河之隔的石湾， 必将成为石龙外扩的第一站。 石龙前景分析 东莞主要镇区经济情况 作为东莞经济重镇，石龙与其它发达镇区相比，户籍人口与外来人口的比例明显高出许多； 户籍人口作为消费的核心群体，促使石龙本地的高端消费不断发展，这也使面向石龙的高端产品具有较大的市场空间； 本项目产品为市场稀缺的高端产品，契合了石龙高端客户的需求。 经济情况 石龙前景分析 石龙经济分析 莞北中心经济名镇 石龙镇在全国镇区排名中位列第59名，在东莞镇区排名中位列第10名，自古以来一直 是广东经济、文化、商贸重镇； 在以传统商贸经济为基础的上，近几年石龙大力发展光学电子、医药、信息等高科技产业 ，目前全镇外资企业已超过180家； 随着石龙近两年的产业转型与城市基础设施建设的逐步完善，预计未来两年石龙经济将得到更快发展，预计未来几年石龙房地产市场将出现更加旺盛的需求。 石龙国内生产总值预测(单位：亿元) 数据来源：东莞市石龙镇总体规划（ 2002-2020 ） 石龙未来规划方向 东莞中心城区发展战略区 1、战略地位：石龙位于珠三角区域北部功能拓展带与东部城镇产业带的交汇处，属于东莞中心城区发展战略区，未来战略地位将得到进一步提升； 2、交通：石龙位于东莞西北经济片区，与东莞生态园相连，通过广深高速、环珠三角高速等于各镇相连。在未来的规划中石龙镇域的路网体系将不断得到完善，交通拥挤状况将得到有效改善，石龙对外交通出入体系将逐步建立，内部交通问题将得到梳理，形成层次清晰、等级分明的道路系统，石龙的未来交通将会更加便捷； 3、城市化进程：石龙在未来的规划中将会更加适应城镇经济社会发展的需要， 城镇形态会由村镇型向城市型迅速转变，城市化进程会进一步加快。石龙在未来将会充分发挥中心城镇的地区辐射作用，带动周边地区的发展； 4、 文化与基础设施：石龙城镇形象建设将得到进一步加强，同时中心镇的行政、商业及文化功能将会得到进一步加强，城市公共设施及市政基础设施将会更加完善。 石湾经济分析 经济基础良好：石湾2008年城镇居民人均年收入19387元，完成税收19879.1万元，完成固定资产投资8.61亿元，金融机构储蓄存款余额22.6亿元。 工业发展快速：近年来，石湾工业经济迅速发展。2008年，全镇实现工业总产值73亿元，规模以上工业产值44亿元。截至2008年底，镇内有工业企业1085家，就业人数8万多人。 城际交通便捷：广汕公路、广惠高速公路与镇内两条主干道石湾大道、永石大道形成纵横交通网络。距惠州、深圳、广州均只1小时车程。镇内建有两座横跨东江的大桥，分别与东莞石龙、石排两镇相连。 石湾镇为广东省中心镇之一，是惠州市博西片区的交通枢纽和经济重镇，以发展化工、电子、轻纺、食品加工制造业及三高农业的现代化“滨江城市”