厦门阳光城·翡丽湾快销操盘模式研究 宝嘉地产（厦门）营销部 2013年1月 1. 产品模式 2.营销模式 3. 销售模式 4.模式总结 阳光城 · 翡丽湾 快销操盘模式研究 产品模式 1 先天平淡无奇，后天如何发力？ 公司背景 一家主板上市地产企业（000671，SZ），源自福建福州，创建于1996年。2012，公司股价从年初每股5.67元稳定上行，日前创14元左右年内新高，今年累计涨幅约140%，成为目前沪深两市2012年度累计涨幅排名前三的成长性股票。 2012年以来，阳光城运用灵活的融资策略不断提高资金储备和改善运用效率；提升从拿地到设计、工程、营销的整个运营系统能力；打造并完善产品线。在拿地方面，阳光城坚持“多规划、低成本、可持续”的拿地策略，现已累积相对充足的战略土地资源储备 高周转盈利模式 全国排名前列在业内奉行高周转策略的地产公司，通常要求项目在拿地九个月左右开盘销售。而阳光城仅用了六个月13天从拿地到蓄客开盘，而且首次开盘当天就售罄所推房源，已显示出极为强劲的周转速度。根据阳光城集团的运营策略，阳光城集团将以高周转率来进行项目开发，开发项目的首次开盘平均时间在拿地后的7个月，最晚不会超过10个月。 灵活融资渠道 阳光城集团正在采取引入包括房地产基金在内的新融资方式以降低融资成本。 7月30日，阳光城集团股份有限公司发布公告，与歌斐资产管理有限公司签订《合作框架协议》，引入9亿元房地产基金，合作投资福州、厦门项目。 该地产基金由诺亚财富进行募集，投资门槛是300万元，可选择债权投资，也可选择股权投资，也可选择混合投资，投资预期收益在14.5%至32%，投资年限在2年至4年不等。 城市布局 一二线城市为主，从源起福州，到亮相上海，阳光城集团先后进入福建、上海、陕西、江苏、甘肃、山西、广西、海南等省市，并逐步形成“一带多点”（一带指沿海经济带，多点指策略性布点城市）的企业战略发展布局。 产品线 两大品类，七大产品系，阳光城集团以大跨度响应房地产市场的主流消费需求。并逐步形成包括住宅（城市豪宅、浪漫城邦、时尚公寓、生态别墅）和商业（商务办公、商业旗舰、星级酒店）两大产品品类，涵盖全方位生活所需。 产品模式亮点1：灵活的融资渠道，高周转率的盈利模式，利用资金杠杆实现品牌快速扩张，对利润要求较低 产品模式亮点2：首选有发展潜力的近郊地块，保证土地成本优势，以便后期营销发力 取地 在今年6月5日厦门土地拍卖会上，经与宝嘉、国贸等多家开发商近百轮激烈竞价后，福建阳光地产开发公司与福州开发区鑫秋夏商贸有限公司联合以100400万元竞得翔安新城2012XP02地块，楼面价大于等于3526.52元/平。 地块经济指标 地 块 界 址 图 地 块 区位图 翔安隧道出口第一站 毗邻翔安新城核心区 现状荒凉，尚无现成生活配套 片区规划 翔安新城片区规划定位以行政办公、文化娱乐、商业服务、休闲旅游和生活居住为核心的综合性城市新区，是翔安未来发展速度最快的片区，总用地面积953公顷，容纳居住人口12.5万。目前整个片区处于待建状态，仅一政府限价房、两商住项目在建。 交通 距厦门本岛7km 距离万达广场9km 距离高崎机场17km 配套、资源 基本无现成生活配套 周边规划有恒亿商业综合体（待建）、 翔安新城CBD(代建)、肖厝中小学（在建）、高层可眺览海景，周边规划四大公园 地块一：别墅 地块二：别墅+高层 地块三：高层 商业街区 社区幼儿园 规划：由160套低密度景观别墅、2504套亲海景观高层组成。为提高货值，2.5的容积率做“高层+别墅”的拆解使用，别墅实现单方溢价近1倍。并且对南面的海景资源有效运用。 户型： 高层产品包含70-90平米的两房、三房，及110-120多平的三房或四房； 别墅产品则规划为200-250平米左右的联排和类独栋。实用面积可达400-600平，赠送率超过100%; 装修：毛坯 立面：法式新古典 园林：法式宫廷园林 内部配套： 1、风情商业街； 2、社区幼儿园； 产品模式亮点3：产品系快速复制（物业类型、户型、景观、样板展示区），取地1个半月后即开始施工，大大缩短了前期运作周期 福州/阳光城翡丽湾→厦门/阳光城翡丽湾 产品模式亮点4：精准定位，控面积、控总价、控成本，别墅产品设计创新，提高赠送空间，与市场主流产品形成差异化 控面积总价，对接岛内三房总价区间，打破客户对于翔安区域抗性，定位第一居所，吸收岛内三房客群； 与主流别墅产品走差异化 ，主打交通、性价比优势； 外立面点挂石材，即营造品质感有节约成本； 客户注意不到的瓦面等建材则尽可能节约成本； 下沉式庭院挑高3层即赋予产品高赠送卖点，又节约建筑成本。 一、控面积总价，对接岛内三房 三、控成本，不失品质与卖点 户户赠送入户花园、下沉式庭院、双车位； 下沉式庭院挑高3层，可倒板；吃空间，非常取巧。 第三层均赠送超大露台；类独栋第四层还赠送露台； 赠送率均超100%，性价比高。 二、提高赠送率，打造高性价比 产品规划 别墅分 类独栋、联排端、联排中三种 类独栋户型，建面252平，赠送400平 地下一层 一层 1、K1、K2户型是类独栋别墅，其赠送面积400㎡，赠送面积最大(其他户型赠送约270-280平)。更有四层空间，赠送超大露台、下沉式庭院（挑空3层可倒板）。 2、K1、K2户型类独栋别墅，三面采光，南北通透，户型设计合理，层高3米至3.6米的挑高空间，并赠送带两个停车位。 3、表均价是约合24000元/平，还可享受一系列的优惠，其中K1、K2户型是总价最高，也是最佳的房源。 【户型解析】 产品规划