万科东丽湖三期别墅报告 嵌居生态， 坐享城事 ——城市中感受自然 竞争分析 客户特征 产品解读 营销计划 目 录 鉴于项目发展阶段与三期产品的价值属性，我们对下半年的市场环境进行分析，洞察07年下半年的市场竞争状况 竞争分析 竞争分析——07年别墅市场分析 1、07年别墅市场主要供应的分布情况 天嘉湖 龙顺御墅 夏阳溪韵 风景湾 团泊 新庭院 原有项目 新面市项目 Town 中堂 大地 12城 梦都岭上林里 滨海 高尔夫 新悦庭 社会山 除TOWN中堂外，天津07年别墅市场主要集中在外环线周边 朗矩 2、07年上半年在售别墅项目供应情况 竞争分析——07年别墅市场分析 3、2007年天津别墅市场供应的组成情况汇总： ０７年别墅市场供应量大，新增项目多，总供应量约５８万。其中独栋产品的供应比重最大，约占６４％； 新项目产品主要以独栋、双拼为主。 联排产品：主要产品来自于06年别墅项目的后期产品 竞争分析——07年别墅市场分析 根据项目各个产品类型的特点，我们从2007年别墅市场供应的角度分 析得出： 1、07年天津别墅市场主体为独栋、双拼产品，市场份额较高，多集中 于下半年推向市场； 2、 本案双拼别墅会与市场中低总价的独栋别墅项目形成市场竞争； 3、本案联排别墅会与市场上投放的同类产品存在竞争。 小结：07年整体别墅市场较06年风险较大，不同区域的产品也会对项目的销售有一定的影响。需要有利的价值引导才能保证项目能够在下半年有好的市场表现。 竞争分析——07年别墅市场分析 竞争分析——07年别墅市场分析 4、本项目与07年市场供应交叉分析 夏阳溪韵风景湾 朗矩天域 社会山 团泊新城 滨海湖 从产品、面积、价格等几个维度进行对比，与东丽湖三期存在竞争关系的项目：夏阳溪韵风景湾、朗矩天域、社会山、团泊新城、滨海湖 竞品分析——竞争类产品分析 夏阳溪韵风景湾 7月开盘 9月开盘 剩余产品：联排43套 双拼106套 联排形式：四联排和六联排两种 （独栋不开放） 面积区间：独栋320㎡、双拼180㎡-244㎡ （233㎡-244㎡为三层）、联排180㎡-220㎡， 总房款：162万—219万（双拼）、209万—219万 （双拼三层）126万—154万（联排） 价格： 均价：涨幅500元/平方米左右，双拼单价：9000元/平方米左右，联排单价：7000元/平方米左右 销售情况： 处于顺销中，每日到访客流平均五组，年后样板间开放后双拼售70余套，联排售50余套， 下半年开放资源：主要已双拼产品为主，开盘时间7月和9月，联排产品持续推售， 项目二期占地1000亩，容积率0.7，现正在规划中，年底将推出二期公寓产品。 成交客户特征：政府官员、海归创业资本人群、外企高管，主要集中在河西、和平、开发区区域的客户占70% 竞品分析——竞争类产品分析 朗矩天域 剩余的主力产品：剩余主力产品多数已双拼、联排，剩余资源双拼14套、 联排20套、合院12套、独栋5套。 价格动态： 基本稳定，8000/平米（联排）、12000/平米（双拼）， 总房款180万—160万（联排）、380万—320万（双拼） 、800万—700万（独栋） 下半年的推盘节奏：下半年主推双拼、联排产品，现在别墅产品已向洋房产品转型， 联排总价区间180万—160万、双拼总价区间380万—320万。 成交客户特征：客户大多数来自东丽区、河东区、河西区、南开区所占60%、 外省市占20%、其他区域占20%，客户职业主要是以自营为主，置业目的外省市客户 用来投资，本市客户多数用来自住及变相投资 联排产品比例：联排占总体的70% 产品余量、价格情况 独栋 280套 均价8000元 /平米 总价180万左右 四联排 30余套 均价6000元/平米 总价90——100万 客层定位： 销售状况 开盘至今，首期推出的80套联排，还剩20余套，而200套独栋已全部售完，销售情况令人满意；一期刚刚推出，已基本清盘，价格无明显涨幅，但一期销售的火爆，势必会对二期的定价产生影响，价格呈上升趋势。 整个一期统称为B组团，共80套，为七种户型。目前已全部售罄。 B2组团目前已经进行认购，大部分已被消化。只余少部分位置差的户型。 B3组团目前已经进行认购，大部分已被消化。甚至有部分客户已经缴纳房款，只余不足十套位置差的户型。 团泊新城 竞品分析——竞争类产品分析 竞品分析——竞争类产品分析 社会山 主力产品：主力产品院墅、联排、宽house 下半年的推盘节奏：6月认购 意向客户特征： 项目信息：占地190万，分三期开发、五年内完成 首开产品：院墅 8000元/平米 共76套 联排产品 6800元/平米 共66套 宽HOUSE 7500元/平米 项目环境：距离西南外环17公里，紧邻丰产河，项目内 引入丰产河水洗进入社区内，有部分产品邻水