2011 / 融汇.千墅湾 / 亚洲至尊级水岸别墅 RONGHUI View-house Thousand trees bay 《融汇置业航滨城项目营销策划报告——华策地产》 守正出奇，适度创新 ——新亚洲创富精神 一栋别墅不足以改变世界，但足以改变您对世界的观点 融汇置业——千墅湾，超越他人，更超越自我，开启福州别墅新纪元 2011/融汇.千墅湾/水岸上层非常别墅 2011/融汇.千墅湾/水岸上层非常别墅 新亚洲 新势力 新别墅 RONGHUI View-house VIP预约：86-591-88888888 融汇·千墅湾 我们处在一个怎样的市场环境下？ 竞争对手在哪里？ 本项目的差异化竞争出路在哪里？ 开发战略前思考 第一部分 市场分析 天问 ——福州别墅市场分析—— 福州别墅的发展沿革 第一代别墅（2000年前）：别墅概念，体现对资源的占有，主力为独立栋 代表作：亚青游艇别墅、西湖桂冠 第二代别墅（2001-2003年） ：分布于郊区，风景较好，低价，体现性价比，土地自建模式启动 代表作：绿洲家园、闽都大庄园、金桥别墅、石鼓琴湾 第三代别墅（2004-2006年）：风格化，物业形态丰富，立面和排布开始丰富，注重别墅区环境内部的打造，出现联排叠加等类别墅产品，第一居所为主打 代表作：水乡温泉、居住主题公园、名城港湾、长滩美墅；东方威尼斯、大唐世家；中天金海岸、公园道一号、西江月；云亩天朗、福禄坊；运盛·美之国；翠湖山庄 第四代别墅（2010年5月）：已经接近国内比较高水平的别墅概念，部分项目与国际接轨，在概念、产品、风格、环境、营销等各环节全面展开竞争 代表作：厦门建发闽侯别墅、厦门禹州鼓山别墅项目、融侨淮安别墅项目、正祥旗山别墅项目、泰禾螺洲别墅项目、深深房上街项目、金水湖别墅 、三木马尾、融汇项目…… 福州别墅历年价格走势 样本项目成交分析 中天金海岸10月9日销售报表 福州别墅板块分析 闽江上游板块 东江滨板块 鼓山别墅板块 螺洲板块 金山板块 上街板块 旗山板块 五四北板块 本项目时空坐标系定位——时间 2007年 2008年 2010年 2011年 2012年 2013年 本案上市周期 中天金海岸 公园道一号 云亩天朗 与本项目构成竞争项目---入市时间 名城港湾 东方威尼斯 绿洲家园 闽都大庄园 融侨淮安别墅 建发荆溪别墅 泰禾、正祥、三木…… 本项目时空坐标系定位——时间 本案推盘需要把握第三代别墅与第四代别墅的交点，以第三代别墅为主要竞争对手，利用时间差错开与第四代别墅的竞争，最佳销售点在——2011年5月前。 领先第三代别墅，开启第四代别墅 近阶段福州别墅市场发展趋势 别墅开发量快速增大，市场竞争加剧，市场从总体供略大于求1.5:1向供大于求2:1发展，要求行业水准进一步提高，产品升级创造更多需求； 整体价格行情将进一步上涨，但涨幅趋缓，尤其是上涨带来的政策风险需要警惕； 产品供应结构失衡，大面积中高档产品过于集中，建筑和占地面积将进一步走低； 别墅消费观念的成熟导致小规模无序开发逐渐为高水准大手笔开发模式所改写。 一级市场 年三环土地供应开始放量，部分土地会推出别墅及类别墅产品。 供应量 年在售别墅类别墅项目约2000亩，预计两年内将新增2000亩，合计建筑面积120万方左右 价格 年福州别墅价格快速上涨，累计涨幅超过50%，目前在售联排均价4283，独栋6760 需求 据上半年数字预估，福州别墅类别墅的全年成交面积在20—30万方（800-1000套）左右 主流总价 随价格上涨，市场主力面积逐年下降，类别墅增加，目前主力总价独栋在230万，联排在90万 福州别墅市场的现象：我们现在哪里？ 地问 ——区域板块分析—— 本项目在城市地位与到达性 城市板块与生态绿轴的交点 本项目时空坐标系定位——空间 大学城 起步阶段，成长性高 金山新区 初具规模，但人口导入少 且城市现代化程度低 主城核心区 高度成熟，向外升级 跳过金山，导入高素质人口 本项目竞争分析 跨越竞争 地块属性分析 本地块的属性主要有两大特征： 都市（大学城）与自然（乌龙江）的交汇构成的二元属性，既有城市的配套，又有自然的清新 新城与老城跨越构成的飞地属性，老城——高收入人口的迁徙，金山——低端项目的堆积，大学城（乌龙江）——开创福州新都市人文居住生活，引领乌龙江别墅板块的新纪元。 地块的二元飞地属性对项目定位的指引：充分融汇地块的两大优势，成为引领两大板块的旗帜是项目成功的关键，即在整体定位上，要立足城市的便利，自然的环境优势，在此基础上引领未来的居住和生活模式的创新。此外不能脱离地块的价值属性，对土地价值进行细分研判，因地制宜地进行开发，多元化地定位产品层次，有利于项目开发的风险规避，同时构成产品线的丰富性，创造大社区的影响力。 飞地属性的挖掘 ——居住升级，从闽江时代向乌龙江时代的跨越 融汇都市与自然的别墅飞地 二元属性的挖掘 ——第一居所与第二居所的完美融合，开创休闲别 墅的新时代 本项目时空坐标系定位——空间 土地资源评估 项目SWOT分析 我们的策略 以SO战略为开发的主要战略，锁定领跑者地位，抢时间推进，做大区域概念，倡导产品适度领先的价值主张。以市场高度接受来体现品牌内涵。