文本描述
【F·天下】温州营销策划方案 前言 别墅房地产分析 别墅禁令的频繁出台,受益者是那些已经获批并上市的别墅项目,有效抬高了新的竞争者的进入门坎,使纯别墅类项目逐渐进入奇货可居的状态,价格随之上涨。在这样的宏观背景之下,别墅开发在政策的夹缝中探索生存之道,开发模式与发达国家的发展轨迹相比,并没有沿着往市场化的倾向发展,而是出现了前所未料的被动转折。 别墅开发模式倾向于小而精,即规模小、设计、施工精度高。由于目前别墅项目比较稀缺,所以开发商在开发过程中力求打造精品项目。而与之相对应的别墅大盘化时代刚刚拉开序幕就受到政策的遏制。大开发商之所以热衷于大规模的地块,是因为零散的地块容易受到周边其他楼盘的影响,而规模较大的地块抗跌性比较强。同时大盘对区域价格影响力较大,开发周期较长,市场供应量需分批释放,房价容易被逐渐拉高。这与政策调控的目的恰恰相反,因此,建设部拟将严控大宗土地出让,以限制大盘开发。从土地供应的源头治理使得别墅市场以后很难出现真正的大盘。像F、下这样的超大纯别墅区,足见其收藏价值。 项目分析 本案在市场中的卖点构成 A)、基本卖点 · 优美健康的生态环境;(环境卖点) · 舒适气派的家居生活;(房型空间卖点) · 快捷便利的立体交通;(交通卖点) B)、特别卖点 · 崇尚个性住宅,品质永恒;(无价卖点) · 追求生态效应,环境优良;(稀有卖点) · 尊贵身份感觉,顶级生活;(品质卖点) · 合理的价格,超高的得房率;(低价卖点) · 人脑加电脑,多重保安(物管卖点) SWOT分析: 市场是一切营销推广的基石,市场情况了如指掌后,我们更应该了解项目自身的优势、劣势、机会点和缺点,只有做到这样,才能扬长避短,抓住营销推广的核心,形成市场核心竞争力。 S(优势) W(劣势) A、项目在区域内所处的地段较好,发展潜力大; B、开发商品牌在区域内影响力较强; C、项目规模大,小区内配套公建设施完善; D、产品适合,价格相对低廉; E、顶级产品的稀缺性效应; 开发周期长至产权年限减少 占地1.5亩不能完全体现其高端品质 周边配套不完善 O(机会) T(风险) 政策对别墅用地的严控,能够提升项目的价值; 武汉市别墅市场方兴未艾,盘龙区块更需引导和开发; 其他同类高档产品对客户群的分流; 当地高档客户群相对狭窄; 武汉当地经济发展过慢,产品增值受到影响 【F·天下】目标客户定位 以华侨及高端投资者为主要销售对象。 定位说明: 【F·天下】作为中国别墅十强,是华中地区规模最大的纯别墅区,也是武汉唯一的山地湖泊别墅群。物业档次高、户型面积大,故总价会较高,因此,其市场定位应重点考虑业主的身份、地位及经济实力等。在定位的取向方面偏向归国华侨及高端投资者。 【F·天下】目标客