鑫月广场营销总纲报告 惠州中原事业三部 HuiZhou 报告结构 Part 1. 目标制定及解读 Part 2. 整体定位方向回顾 Part 3. 核心难点推导 Part 4. 核心策略构筑 Part 5 2016年营销总构 目标制定与解读 PART.1 核心问题及目标 目标分解 目标界定 2、快速走量 实现量价齐升 如何在激烈的竞争中抢夺客户？如何完成25个月实现全盘90%的营销目标并在市场适时环境下所允许的最高水平？ 项目需要解决的3大核心问题 3、重塑新品形象 构建市场影响力 如何实现项目形象气质拔升，树立区域价值标杆并在项目与企业品牌联动，相互拉升？ 1、价值与价格同步拔升 项目如何通过价值提升，提升项目的价格目标？ 1、住宅整体实现8500-10000元/平均价，引领改片区！ 1 价格目标 1、现状：区域典型项目均价约6600-7500元/平； 2、我项目需在现有差异化市场价值和形象的基础下实现价值与价格的拔升，做片区的价格标杆。 通盘总销售额约15.32个亿，实际销售期约18个月； 住宅月均销售0.85个亿，月均约100套； 2 速度目标 1、现状：市场大势较好的情况下， 区域住宅对去化稳定月150-180套/月，纯住宅类项目月均约60-70套。 2、在超越当前市场纯住宅项目的销售速度，并与同质项目基本持平的同时推售商业凸显商住大盘高端物业。 3 形象重塑、品牌与企业运作联动 目标分解 目标界定 核心目标： ——通过公开的造势、渠道的拉动、附加价值的打造与品牌形象的结合，实现项目全新差异化形象树立、高速快销的目标，在风险可控情况下，实现溢价。同时使得鑫月在区域的品牌影响力持续深化。 风险可控情况下 实现溢价 1 价格目标 2 速度目标 超出当前市场平均水平 3 形象重塑、品牌与企业运作联动 以商业作为形象突破，以住宅作为快速走量，带动整体产品销售 整体定位方向回顾 PART.2 典型竞品剖析 价值解构 定位差异点及发展方向 项目定位导出 典型案例剖析 惠州三大顶端级城市综合体：华贸、天益城、T-park 珠三角、深莞惠 大规模、中心 轻轨口物业 世界级 地标高端综合体 高冷市场形象 市场承接力不足 精神层面体验感缺失 他们过度包装眼前既得价值及综合体价值，过度空喊贩卖高大上形象。 归属感的缺失，异常雷同的定位，互动性弱，体验感缺失，同质化的竞争，过度的商业化，使得这些综合体陷入困局…….. 外在价值解构 本案项目承接城市发展最大红利 人文氛围大融合 与城市配套同步升级 外在城市发展热点 内在价值解构 独一无二的海洋元素文化场景打造 与城市共同运营 发展理念 业态功能 空间构筑 前瞻未来发展主流，“文化城市”已成为城市建设理念的最高境界。通过区隔竞争者的关键点打造实现超越；进而引领惠州城市新价值； 以更精细和宽广的客户视野为标准，定义项目影响力。 结合竞争者及项目自身硬件条件,做区隔化的功能定位; 以提供更为优越、集中性聚合、主题性、开放性面向的城市生活为目的，打造具有社会附加值的关联性的物业使用生态。 利用在市政配套与建筑规划上关联融合程度较高的先天性优势，改变常规功能分区方式，以延伸精神层面，人性化服务为基础理念进行精细化的互动式分布。 1 2 3 前瞻性 人性化 融合度 主题性 以重新定义惠州城市价值出发： 以三个基本方向的打造;开创区隔于竞争者的价值高度