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重庆东原鸿恩寺项目 启动策略与物业发展建议
A-755-GW-090629-071
谨呈:重庆同原房地产开发有限公司项目组工作的阶段划分
项目界定及客户目标分析 市场简析与问题结构化分析 核心问题的提出 为解决核心进行多角度多层次的深入研究与分析 可持续发展战略之参考案例借鉴 项目整体定位与发展战略 规划实施及分期构思 物业发展建议
市场调研 项目定位与整体发展战略报告和中期汇报
项目启动区策略及物业发展建议报告中期汇报、终稿回复
项目整体战略与定位回顾 战略解析与核心竞争力提炼 启动阶段策略 启动阶段的定位 建筑风格、景观体系建议 物业配比和户型配比建议 配套建议 物业整体布局建议
2009/09/07
第一阶段 整体定位与发展战略
2009/10/13
参加规划跟进三方沟通会议 整体规划跟进 单体规划跟进
规划跟进三方沟通会议
世联的思考态度—以贵司的运营思路为思路框架，并基于市场与客户的判断
报告的思考前提
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Title
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项目的本身特质为限制或增长条件
以贵司对项目的需求为基准
竞争市场
客户需求
寻求的价格、产品、客户的匹配关系！
在贵司的运营思路及地块特质的框架下，以竞争市场与客户需求为出发点，研判策略行为！
找到地块价值与项目的对比竞争优势！
基于客户的需求特征，寻求引领客户的策略！
区域尚未成熟，前有资源大盘，后有价格杀手，竞争姿态是安份的追随者？还是差异化？
——地块的资源特征，决定了本案的竞争资本； ——地块与外部的关系，决定了本案的竞争地位
明晰价值与竞争
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地块的自然资源价值等级次优； 商业价值最高，前期难以体现； 配套价值包括区位，基于区域及商业成熟
VS保利：资源稀缺及指标低密度； VS首创：资源牌寻求高密度下资源低密度的最大化； VS华润：资源最差，地价上却绝对占优，品牌与价格战
地块的资源特征
与外部的关系
资源弱势，而价格搏杀只会陷入恶性，本案的资源排它性集中在商业上，尽管它成熟于后期
寻求价值的建立
追随于区域的未来价值； 竞争应变局限于对竞争项目的应变； 放弃了价值最大化； 安全万岁！
升级便意味着商业于我们的意义已经不在于“配套上”
新都市主义！
NO！
——她不同于都市化？她不同于郊区化？她是第三种生活模式：生态与城市的最好融合并实践！
于区域外： 生态片区的强势吸引！
于区域内： 宜居环境里的城市生活！
紧记我们的价值核心—新都市主义？它能成为客户为之买单的“关键点”吗？
看现在市场中的客户，主流高层以刚需及首改的中端客户为主，而洋房则主要面对改善需求
拿市场接受度最高的产品打最广泛客群，快速回现
基于启动区策略
——现有市场，都表现出较强的刚需需求:
本地居家——鹏润蓝海、东海岸…
城市新贵——龙湖·春森彼岸…白领精英——锦绣城、北城国际中心…
3表现出：巨大的刚需市场！
回到市场。