软件谷明发科创城项目 设计方案诊断报告
谨呈：软件谷明发科创城
2014.06
整体研究思路导图——
两大前提
市场竞争
提出方向
产品落地
调改建议
业态深化
第一章：两大前提——项目本体、开发目标
PART1基于项目本体研究下的属性界定
content
是什么？
要什么？
PART2基于企业开发目标下的把控
项目核心问题
周边小产权房多，交通不便，配套不全
项目现状： 东北侧位Q5Q6地块。是紫金（雨花）科创特区东片区一期项目（人才SOHO） 东南侧为南京富博有限公司和江苏华江南京公司 西北侧位南京雨花菁菁幼儿园和曙光艺术公司
现状小结： 地块四至多为规划道路，交通不便 周边居民小产权房居多，生活配套不全
项目物业形态明确。小高层办公、高层办公、商务配套、区域商业配套四类
根据项目经济指标和物业适配性的分析，项目的物业形态已经明确： 办公产品：小高层办公+高层办公 配套产品：商务配套+区域商业配套
交通不便，四块地块各有特色： Q1私密性佳， Q2、 Q4昭示性好， Q3人流聚集度高
地块现状分析： 地块划分：Q1、Q2、Q3、Q4； 开发顺序： Q3、Q4先行启动 不利因素分析： 南面道路是主要干道，其余三面在规划建设中 项目周边配套待完善，交通不便
大周路 路宽——约4.8米； 道路等级——双向车道
马定路（规划） 路宽——3.3米； 道路等级——双向车道
按照现有地块划分，各地块各有特色： Q2、Q4临4.8米宽大周路，楼宇昭示性好 Q3、Q4和人才SOHO一路之隔，人流聚集度高 Q1处在两条规划路交接处，私密性佳
经五路（规划） 临靠——人才SOHO
1、目前区域周边环境较差，档次较低，现场展示力存在较大问题； 2、周边消费力需要引导，商铺价值缩减，增多变现难度的可能性存在； 3、项目周边存在商业竞争，丰盛商汇项目会给本项目未来招商和销售制造难度，存在一定客户分流； 4、区域周边低价小产权房较多，居住可替代产品存在；
优劣势分析：项目占据中国（南京）软件谷拓展区的核心地带，规划产业导入，人口规模增大，但也存在区域认可度低、可替代产品存在等限制条件
有利条件——
1、随着产业园区的规划，以及政府对项目的大力扶持，区域园区小型综合体印象已经形成； 2、项目周边住宅居多，本项目可作为该物业的配套，充分利用其辐射力； 3、项目处于中国（南京）软件谷核心区域，未来规划交通导向较好，投资优势明显;
限制条件——
项目物业形态已经明确，限制条件存在。调改前，我们需要基于本体，剖析开发商的目标，挖掘项目的核心问题
优势：中国（南京）软件谷拓展区的核心地带，规划产业导入，人口规模增大； 劣势：区域认可度低、可替代产品存在；
属性界定
基于项目本体，对项目调改前，我们要先明确开发商目标，并确定项目核心问题是什么？
在控制项目开发风险的前提下，完成年底销售3亿的目标
保证快速去化的情况下，争取利润最大化
大体量研发办公，非传统商业区和研发区，去化速度较慢 研发产品的销售方式存在较大的难度
风险
利润
为实现开发目标，需要解决区域现状和开发目标之间的矛盾
R2
R1
项目开发目标
区域现状及限制条件
实现双赢：兼顾企业和政府双方利益； 利润最大化：实现控制风险，保证现金流平衡，实现持续滚动开发，持有优质资产，收获后期溢价； 品牌溢价：打造具有影响力的项目，树立企业品牌形象；
区域不成熟，缺乏市政及商务配套基础； 属于产业园项目，产品形式及租售比例受限，项目体量规模大，前期投入成本多，市场流通性较弱，变现能力受限； 项目周边存在可替代产品;
核心问题。