海尔·东城国际 discovery探索之旅 缘起 海尔·东城国际并不是一个新盘，我们不可能完全颠覆、推倒重来。这个报告所要做的，就是发现问题，解决问题，这是一个探索并开创海尔·东城国际销售新局面的过程… … 一、现状与问题1、市场竞争2、企划推广3、现场包装4、销售执行二、判断三、解决之道1、现场包装2、销售策略3、企划推广 现状与问题 市场竞争の问题 区域特征 区域供应 区域销售 竞争市场 重点项目 对比分析 市场思考 市场现状— 区域特征 本案所属区域处于三、四、五级土地交汇的位置，竞争区域泛化 本案位于劲松九路和同安路交汇处，临近海尔路，在大区位上属于浮山后 区域特征 双三角格局： 和市南、市北区价格差距不大，但在地段、配套等方面有较大的差距 和四方、李沧相比具有一定的地段优势，在价格上不具有优势，但在供应量上却有过之而无不及 区域供应—浮山后新区 西部经过近些年的开发，已经开发殆尽，目前主要项目集中在东部，未来还将会产生数百万平方米的供应 区域供应—崂山区旧村改造 未来几年内有近20个村庄进行改造，会产生上千万平方米的供应，供应量巨大 山东头、朱家洼等 七下庄 五韩 五张村 本案 区域销售 08年1-5月区域供应销售一览表 崂山区07年的未去化房源较多，08年不断推出新房源，市场供应大，销售率低 07年区域供应销售一览表 竞争市场 浮山后 海尔路 沿海一线 目前崂山区住宅主要可以分为三个板块，浮山后板块、海尔路板块、沿海板块，其中浮山后板块跨越市北和崂山两区； 沿海板块在地段、品质、价格等方面与本案差距较大,不是本案的竞争区域; 本案主要的竞争区板块是浮山后板块和海尔路板块 竞争市场 从图上看目前崂山区项目非常密集，海尔路沿线以规划的两个商务区项目为主，本区域内的在售住宅项目有3个，待推项目有2个；浮山后和海尔路北部板块在手住宅项目9个，待推项目有3个。未来市场的竞争会更加激烈 竞争市场 区域竞争项目一览表 竞争市场 在推竞争项目剩余推量情况 目前在售竞争项目剩余推量近90万平方米，预计下半年竞争项目推量共有74.5万平方米之巨，市场压力较大 预计竞争项目08下半年推量 竞争市场总结 产品类型以小高层、高层为主； 小区规模以大中型社区居多； 价格方面，海尔路商务区内项目的行情价在毛坯11000元左右，浮山后及海尔路北部区域行情价在毛坯8000元左右； 主力面积海尔路商务区项目二房的主力面积在100-120平方米，三房主力面积在140-160平方米，在浮山后及海尔路北部项目二房主力面积在80-100平方米之间，三房主力面积在120-140平方米之间； 主力总价方面海尔路商务区项目二房总价在120-130万之间，三房主力总价在154-176万之间，浮山后及海尔路北部区域二房主力总价在64-80万之间，三房主力总价在96-112万之间； 区内项目销售差别较大，销售最好的项目是青建尚东区和青建橄榄城 重点项目分析 青建橄榄城 公开日期： 2007年9月 总建规模：11万M2 产品类型：高层 销售均价：8000元/M2 主力产品：2房88-97M2，3房120-135M2 主力总价：2房70.4-77.6万元， 3房96-108万元 基本信息。