青岛海尔火车站综合体项目整体定位与开发策略报告
谨呈：青岛海尔房地产开发投资有限公司
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项目本体条件解析位置——青岛市南区城市形象较为破败的西部老城区，距离城市的新核心区20分钟车程，毗邻正在改建的老火车站
流亭机场
市南区
快速路
香港中路
本项目
市政府
香港西路
文登路
南海路
莱阳路
兰山路
中山路
胶州湾高速
青银高速
市南区虽然是青岛的中心城区，拥有优质的滨海资源，同时也是市政府所在地，但西部区域属于老城区，城市整体意向较为破败，区域与东部发展差距日益拉大
项目毗邻的火车站正在改造，预计在08年6月完工。该车站将作为济青动车组组成的城际列车和等级较高的旅客列车的重点客运站。

改造中的火车站
规模——占地6.7万平米，净用地4.8万平米，以周边道路为界，地块被道路切割的较为零散，道路宽度与街区规模的空间尺度感良好
道路两边的矮树形成的林荫道以及符合人行的布道尺度，增强了舒适生活的感受
道路的宽度和街区的大小形成了舒适的邻里尺度，带来了良好的居住氛围
内部资源——北部地块拥有坡地资源，南部部分地块拥有海景资源
交通——道路较为狭窄，路网结构主要以费县路和广州路为核心，辅以周边其余道路，缺乏停车位
定陶路
滋阳路
东平路
观城路
单县路
单县支路
费县路
广州路
朝城路
形象——内部居住建筑基本无保留价值，区域整体形象较破旧
3、4层的老房子多为旧式建筑，外观破旧，居住环境较差，6、7层的板楼多为80年代的建筑，楼体相对较好，但是外观形象也比较陈旧。

临街商铺多为日用杂货店和水果摊，还有个别的小旅店，整体意向零乱。

本体条件总结
区位
老城、交通枢纽。项目地处青岛市南区西部老城区，毗邻火车站，距城市核心区20分钟车程
地块规模
用地规模较小，地块分割零散。项目净用地面积仅为4.8万平米，部分地块拥有坡地和海景资源
交通状况
内部交通网络拥挤。项目周边路网结构较为密集且不规范，道路狭窄，周边缺少停车空间，交通较为拥挤
形象
区域整体意向较为破旧。内部建筑基本无保留价值，但其道路宽度与街区规模的空间尺度感良好