2019-05-10
南京银城宝船·听涛项目营销战略与执行方案
谨呈：南京银城房地产开发有限公司南京银城宝船·听涛项目营销战略与执行方案（上）项目研究工作的阶段划分
2004/08/17
营销战略与策略报告 中期汇报
前期资料收集、整理
下一步工作
2004/08/24
2004/09/08
营销战略包括： 项目总体发展战略 营销占位 节奏控制 关键动作
开盘期执行方案
市场调研
开盘期执行方案 终稿汇报
8个工作日
15个工作日
2004/09/20我们的研究思路：
界定问题
结构性分析
实施分析/ 找到解决方案
汇报
有没有/可不 可能有问题 （或机会）？
为什么存在？
我们能做什 么？ 我们应该做 什么？
构建金字塔营销战略的核心结论
占好第一的位置：我们要高调的卖、委婉的卖； 打好三大战役：展示区，关系营销，地产大事件 做足六项功课 注意营销节奏 发挥银城营销整合能力 使营销成为产品核心竞争力序
经济的变迁， 消费方式的改变， 致使营销成为焦点 ， 波托菲诺、城市山谷、贡院6号、西山美庐…… 它们成功了 它们改写了新豪宅的营销模式 这一切给了我们新的启示： 我们银城要书写新南京豪宅的营销模式—— 如果我们仅仅想卖掉宝船听涛所有的房了， 那很简单。 而我们更想做的事是：为南京人民打造梦想中的豪宅， 因此我们不仅仅要实现企业效益， 更重要的是实现社会效益。 一个连接历史与未来的区域， 一个成熟已然的银城， 我们有理由期待精彩， 营销给我们提供了这个载体，让消费过后留下恒久 恒久存在的是：银城的房子，银城的人，银城的文化，银城的品牌、银城的精神…… 思维导图
第一部分：我们的问题
R1、R2、Q1的结构化分析
第二部分：我们的客户
项目档次定位 目标客户 客户访谈AIO量表 客户行为解读
第四部分：我们的战略
高端产品营模特征分析 营销总战略
第三部分：模式研究及案例分析
第五部分：我们策略
营销执行策略 项目卖点、主打语 核心价值主张 推广调性及示意第一部分：我们的问题
R1、R2·、Q1的结构化分析
第二部分：我们的客户
项目档次定位 目标客户 客户访谈AIO量表 客户行为解读
第四部分：我们的战略
高端产品营模特征分析 营销总战略
第三部分：模式研究及案例分析
第五部分：我们策略
营销执行策略 项目卖点、主打语 核心价值主张 推广调性及示意我们的分析工具
解决方法R1:项目情境：周边环境较杂乱，宝船公园已成雏形
基本资料： 项目位于河西北片区，草场门大街与漓江路交汇处； 占地5.8万㎡，容积率0.88，其中会所与商业面积9380㎡； 物业类型： TOWNHOUSE+花园洋房； 景观资源： 北面临宝船公园，郑和下西洋造船厂遗址； 西面临滨江景观带； 周边情况及配套： 项目外围形象较差； 周边配套设施完善，教育资源佳； 特殊背景： 宝船项目是银城10年司庆推出首个高档物业； 周边物业价格： 项目周边物业价格没有突破7000元/㎡，片区内无顶级楼盘供应；。