保利2018-2019年房地产行业白皮书
综 述
岁月轮转，新年又至。保利房地产行业白皮书的发布，已进入第3年
回首过往，我们发现即便时代瞬息万变，但万物发展都有其坚固的内核，秉
持关键逻辑去预判房地产行业仍可奏效。比如，我们运用市场运行周期理论预判
短期市场走势，明确提出“2018年上半年比下半年好，市场氛围逐季度走弱”
事实证明，本轮市场运行周期的全国性“拐点”确在第四季度出现；我们运用行
业生命周期理论展望中长期趋势，明确提出“房地产已进入峰值时代”，实际数
据已印证，即使2018年的市场运行周期承压，仍不改行业规模高位的峰值特征
落笔新章，我们将以“云游”式的广阔视角观察新生力量，但最终依然回归
质朴有力的保利周期理论，看清本质、勾勒未来
诺贝尔经济学奖得主克鲁格曼曾提出“核心—边缘”理论，即在一个平衡的
区域内，能够自发形成经济集聚的核心和边缘区，而两者的空间结构地位并非一
成不变的。这个理论在今天仍有借鉴意义，在人口、经济和产业等多重推拉力下，
我国城市“地壳运动”正在持续进行，有的城市上升，有的城市下沉。我们重申，
基本面才是支撑房地产发展的根本因素，房地产发展是基本面的投射，城市的生
命周期就是房地产的生命周期
风起于青萍之末。城市晋级赛激战正酣，房地产行业亦呈现出新趋势。我们
发现，趋向于“零和游戏”的节点上，无论在城市发展抑或行业发展中，人口都
已成为重要的活力因子。本次白皮书我们聚焦新趋势新机遇时，对人口的结构、
迁移也给予了重点关注。我们发现以下3个新趋势：
趋势一，“工程师红利”，发展新动能。人口规模已告别高增长的数量红
利，但巨大的人口基数下，人口素质提升和城镇化迁徙等结构变化，正在带来新
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一轮的人口质量红利。过去十年间，我国国民受教育程度显著提升，人才竞争决
定未来城市格局之变，这也是各城市打响“人才争夺之战”的底层逻辑
趋势二，边界模糊，尖角耸起。城镇化发展到新阶段，都市圈发展的市场
边界早已跨越了行政边界，核心城市更加集聚，但区域内核心可能不只1个；而
在部分人口基数庞大的三四线城市，城区人口集聚
趋势三，“冰山”融化，首位提升。制约中西部发展的“冰山”远程运输
成本，正在消解。尤其以武汉为首的中部和以成渝为首的西南区域，承接了东部
大量的高端制造业，经济贡献度明显提升，核心城市人口聚力明显拔升
增量开发市场： 2018年四季度，全国性的市场运行周期拐点已确立。预计
2019年将是“调整年”，整体延续调整。但局部窗口显现，下半年先行一二线城
市有望率先筑底放量
存量经营市场：前期火热的长租公寓却遭遇“风波年”证明存量经营当前仍
面临诸多难点痛点，因而需理清发展逻辑、关注周期波动、聚焦核心城市
我们认为，市场调整并不可怕，调整期往往也是机遇期。正由于行业高位
即时调整，很大程度上避免了市场出现1991年日本、1998香港和2008年美
国的危机情况，从而行业发展更具韧性，我们对于增量市场规模未来5—10年
仍将维持十万亿+更有信心。这也为还需要时间培育的存量市场提供了更大的
动能基础和时间缓冲
展望未来，随着公募Reits的开放，以及市场利率中枢的缓步下行，一线
和二线热点城市将迎来一个开发与经营长期并存，平衡发展的新时代。行业逐
渐形成一个符合“租购并举”，满足人民多层次和多样化需求的新生态，成为
美好生活的同行者
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PartⅠ 行业生命周期
城市基本面决定行业生命周期，峰值时代聚焦最优百城
探究房地产行业两大核心驱动力——人口及城市，可以发现：人口步入“质
量红利”周期阶段，峰值时代房地产增长动能转化，未来发展机遇来源于人口结
构变化，2.5亿高素质人口迁移选择将塑造未来城市格局
经济转型升级下，新一轮产业分工逐步形成，城市竞争格局动态调整，三大
都市圈的底层驱动逻辑亦有差异，中西部核心城市呈崛起之势。房地产峰值时代
更应追寻需求而非供给，布局聚焦最优百城
人口维度：2.5亿高素质人口规模创国家纪录
Ⅰ 人口总量高位区间，内部结构变化趋势是关键变量
中国人口增长率的高峰期已过，《国家人口发展规划：2016至2030》对于
人口趋势的判断是“十三五时期出生人口将有所增多，十四五之后受育龄妇女数
量减少和人口老龄化影响，人口增长势能减弱”，2020年中国人口预计为14.2
亿，2030年总人口达到14.5亿的峰值。90后有2.1亿，而00后仅为1.6亿，
人口总量进入高位区间，新生人口规模趋势性下滑已不可逆转，但人口内部结构
性变化不可忽视
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