保利·大明湖定位篇 报告背景 我司参与保利·大明湖项目的前期策划工作，产品规划设计基本定型，本次提报主要针对项目的营销推广部分深入探讨。 项目定位策略 写字楼部分 商业部分 住宅部分 住宅部分 项目SWOT分析 目标客户群定位 销售价格定位 形象主题定位 结论：通过SWOT策略分析，充分利用大明湖景区资源和项目中心地段两大核心优势，借助保利央企品牌形象和企业实力，有助于打造项目高端形象！ 住宅部分 目标客户群定位 销售价格定位 项目SWOT分析 形象主题定位 核心客户：约60% 重要客户：约30% 游离客户：约10% 区域内的老济南人 认同湖居文化氛围的周边区域人群 有能力在济南置业的外地人 本项目置业群体：对区域强烈的感情因素和大明湖扩建的机遇。 本项目客户对本区域具有强烈的感情因素，对区域依赖度较高。 随着大明湖扩建工程顺利进行，该区域的居住价值将得到极大提升，区域前景十分看好。 目标客户群定位 核心客户——区域内的老济南人——周边区域居民，眷恋老济南的生活氛围 区位 舒适性 价格 重要客户——认同湖居文化氛围的其他区域人群——认同湖居传统居住文化，希望享受舒适的居住环境 区位 价格 舒适性 游离客户——在济南获得成功的周边商户——经济实力较强，追求生活质量 区位 舒适性 配套 住宅部分 目标客户群定位 项目SWOT分析 销售价格定位 形象主题定位 ——高端形象占位 形象主题定位 跳出周边项目竞争 获得较高的知名度 x y z 品牌稳定在第一梯队 明湖天地、巴黎花园、万达广场、 形象策略 竞争策略 传承保利品牌，打造湖景豪宅，输出明星楼盘、树立高品质感形象。 以高端形象站位市场，与周边项目拉开差距，直接进入明湖及经一路区域第一竞争梯队； 形象主题定位 济南第一湖景豪宅 结合湖景资源和提升价值 住宅部分 目标客户群定位 销售价格定位 项目SWOT分析 形象主题定位 价格策略 产品质量 虚假经济战略虚假经济战略骗取策略低 优良价值策略普通策略高价策略中 超值策略高价值策略溢价策略高 低 中 高 价格 本项目的价格策略采取：高价值策略，即高产品品质、中高价格组合的战略，在保证项目利润的同时快速完成销售。 1、项目所在片区现阶段仅有明湖天地、巴黎花园对外销售，供应量有限，预计未来一年内区域市场供应量将保持稳定。2、随着大明湖扩建竣工，城市面貌发生巨大变化，区域土地价值逐步上升。 3、经过保利·芙蓉，保利·花园两项目的成功运作，保利品牌扎根济南，具有良好的市场知名度和美誉度，同时项目产品设计优良，超过来竞争对手。 鉴于以上三点，建议本项目采用高开高走价格策略，开盘后小幅快速提价。 ——高开高走 价格策略调整 销售价格定位 根据项目区位和自身因素，在本区域选取了明湖天地、巴黎花园、万达城市广场等最具有可比性的在售楼盘进行比较预估。 比较楼盘权重打分 价格预判 结合项目具有湖景资源优势，再加保利品牌的影响力，建议本项目入市均价超越市场比较价格，为7500元/平米。整体实现均价7800元/平米。。。。。。。