北京房山区阎村镇D地块 居住、商业项目用地 项 目 建 议 书 旭辉集团北京事业部 2008年7月28日 北京房山区阎村镇D地块居住、商业项目用地项 目 建 议 书旭辉集团北京事业部 2008年7月28日北京市房山区阎村镇D地块居住、商业项目用地项目关键词 1、项目名称：北京市房山区阎村镇D地块居住、商业项目2、项目位置：北京市房山区阎村镇南梨园村 项目四至：东至紫码路，西至五号路，南至紫园南路，北至规划道路。3、转让方式：土地挂牌出让4、交易对象：北京市土地储备中心房山分中心5、一级开发主体：北京天恒房地产开发有限公司6、开发属性：二级开发7、规划用地面积：总用地面积166118.411平方米，建设用地112637.92平方米，其中：居住建设用地面积：71255.632平方米，商业建设用地面积：36171.962平方米，道路广场建设用地面积：5210.326平方米8、总建筑面积：建筑规划规模：≤143055.41平方米； 其中： 居住建筑面积：≤106883.418平方米； 商业建筑面积：36171.962平方米。 9、容积率：居住：≤1.5，商业：≤1.0 建筑密度：居住：≤35%，商业：≤40% 建筑高度：居住≤36米，商业≤24米。停车场≤6米 绿地率：居住≤35%，商业≤30%，停车场≤25% 10、挂牌价格：19973.15万元（土地出让金、土地补偿），预计价格21458万元11、项目直接成本：65861万元（含土地成本、建安成本及不可预见等直接成本，详见正文《投资估算表》）其中： 14、可售地上面积单方成本：3806元/㎡（直接总成本/地上可售面积） 15、周边调查市场均价： （1）普通住宅（毛坯房）6000元/㎡；联排低密度住宅7000元/㎡；独栋低密度住宅10000元/㎡ （2）商业整体8000元/㎡16、同类可比产品最低价格： （1）联排低密度住宅7000元/㎡；住宅5500元/㎡ （2）商业整体8000元/㎡ 同类可比产品最高价格 1）联排低密度住宅8000元/㎡；住宅7000元/㎡ （2）商业整体8000元/㎡ 建议结论： 目前郊区住宅的的销售受油价和市场环境的影响，不是特别的理想，本地需求能力有限，因此，销售情况不是特别的理想，销售速度明显放慢。因此定价不宜过高。房山区周边近几年受市场的影响，把土地的平均价格为2000元/平方米，但上述价格早已透支了房山的楼价，明显过高。我们建议该项目的楼面价不宜超过1700元/平方米，即总报价不宜超过24300万元 目 录第一部分项目情况简介 一、项目概况 二、项目经济技术指标 三、项目功能分布 四、项目进展情况第二部分项目市场分析和项目定位 北京市房地产市场分析 区域市场分析 市场调研数据 市场调研分析 项目定位第一部分项目情况简介一、项目概况 1.项目名称：北京市房山区阎村镇D地块居住、商业项目 2.项目位置：房山区阎村镇南梨园村 四至范围：东至紫码路，西至五号路，南至紫园南路，北至规划道路↑北 项目在北京市相对位置↑北 项目在房山区的相对区位项目鸟瞰图3. 项目实景项目的北边界项目的东边界五号路4.项目周边交通 京周路 项目北侧的绿城百合二、项目经济技术指标 1、规划用地面积：总用地面积166118.411平 。。。。。。