近期政策变动及趋势研判
政策变化对房地产市场及本项目的影响
营销对策和具体解决方案近期政策变动及趋势研判
2014年楼市 崩 盘的真与假
中国将2014年GDP增速目标设定为7.5%左右，
“7.5%左右”留有余地,不至于让政府陷入尴尬境地
说明2014年中国整体经济环境将保持稳定
2014年GDP目标定为7.5%，中国整体经济环境将保持稳定
2014年GDP目标7.5%
就在房地产界因停贷传闻与降价风波惊魂未定之时，住建部副部长仇保兴3月6日在两会期间表示，按照城镇化的规律来讲，中国在十年内不大可能出现全面崩盘
住建部副部长：楼市十年内不可能出现全面崩盘

目前国内大概有十多个城市的房价收入比(即住房价格与城市居民家庭年收入之比)在10以上，而绝大多数的城市房价在下跌。

所以说，中国的房地产在未来十年内不可能出现大的危机。但个别城市如果不注意调控，则会出现像鄂尔多斯、温州、海南那样的情况。也是因为这种分化，总理在报告中提出了要在不同城市进行分类调控，不能一刀切。

——仇保兴
但刚刚过去的这个2月，兴业银行暂停房贷以及杭州、常州的几个楼盘大幅降价的消息引发强烈关注。

房价真的要降了吗？地产要崩盘了吗？
事件一：2014年1月以来，人民币汇率连续下跌
2014年1月以来，人民币汇率连续下跌
对于人民币的连续下跌，市场主流观点认为是央行有意引导，意在挤出套利资金，从而为新一轮汇率市场化改革铺路
基本面来看，人民币贬值是阶段性的，人民币出现趋势性贬值的可能性较小，长期方向仍然是升值。

注明：所停办夹层融资业务规模在该行业务中占比极小。

据中金公司数据显示，2013年银行业新增房地产夹层融资规模为1000-2000亿元，占房地产开发投资的1-2%。

2月22日，一则“兴业银行总行通知全行暂时停止办理房地产夹层融资业务，暂停房地产供应链金融业务”的消息在网上不胫而走，瞬间一石激起千层浪。

2月24日晚间， 兴业银行澄清“停贷”误传，发布公告称该行于3月底前停办夹层融资业务，该业务占房地产开发投资的1-2%。

2月26日中行、建行、农行、工行、交行、中信银行、招商银行、民生银行和浦发银行等多家银行集体发表声明，表示房地产信贷政策没有变化，以缓解信贷市场上的恐慌情绪。

兴业银行停贷房地产
夹层融资业务
事件二：兴业银行被误读“停贷”，媒体跟风夸大宣传
事件三：央行25日开展14天期1千亿正回购操作
鉴于现金回流结束、面临存准补缴、央行对冲加码等因素，临近2月末的银行间市场资金面压力有所上升，资金利率继续下降的动力已经不足；但考虑到外汇占款持续增长、近期实施的正回购将于未来两周到期，且央行维稳资金面意图明确，资金面整体宽松状态仍有望持续至3月中上旬。

央行为何要收紧货币？
公开市场业务交易公告 [2014]第6号
人民银行（官方微博）于2月25日以利率招标方式开展了正回购操作。具体情况如下：
正回购操作情况
金融政策没有进一步收紧余地，银行方面的开发贷款和个人
贷款是不会停止
房地产贷款
个人买房按揭贷款
开发商开发贷款
二套房70%首付，银行安全性稳定
商业性贷款，银行需要衡量风险和收益，并视市场情况，再决定是否核批贷款
从大方面来看，开发商开发贷款和个人买房贷款是不会停止的
但是从金融政策环境来看，资金面趋紧肯能会导致贷款时间的延长
从而影响房地产资金链的周转
在现有金融政策下，未形成对房地产行业的危机
银行停办夹层融资业务
人民币汇率变化
央行收紧货币
经济发展稳健，房地产依旧需扮演主要经济支撑角色
媒体误传
阶段性整
控制热钱
回看“上海”
2013年上海土地吸金2042亿元，创下国内土地出让额最高纪录
一线城市因其稳定而庞大的市场容量及未来发展潜力，吸引外地资金涌入上海房地产市场，上演土地盛宴

外地房企——福建正荣、阳光城、三盛等房企首次进入沪拿地排行榜
土地市场“地王”频现，显现出开发商对于2014年楼市抱以积极乐观的态度，阔绰拿地也是等待下一轮市场时机
上海2013年“地王”的时代——寸土寸金，地王频现
上海楼市限购三年，但难以抑制市场需求
2011年起商品房成交量逐年递增，全市住宅售价以每年超1000元/㎡的速度增长，各项楼市指标均处于四年来最高位
2012-2013年，上海楼市供不应求，房价逐年上升
2013年商品房供求比值
1: 1.02
2013年商品住宅供求比值
1: 1.1
2014年上海暂无降价楼盘，以常规的促销优惠为主
优惠多是“礼节性”嘘头
2014年3月的打折优惠楼盘仅118个，刷新自2011年7月来的最低谷，相比2月下跌近一成，而较2013年同期更是跌幅逾三成
3月1日绿城玉兰花园臻园（唐镇）推出160多套90-130平方米的三房房源，两个多小时内，就全部卖完
实际的成交价格在42000元/㎡，较去年10月推出的高层公寓房源价格上涨了5000元/㎡。

沪高端楼盘“日光”频频出现
2月22日晚，绿城上海御园（森兰）推出250套100-140㎡，现场人满为患，三小时即售罄，均价45000元/㎡
锦和认为：
以上海为代表的一线城市，需求长期保持增长趋势，同时各种需求层次及购买力稳定，开发企业积极拿地，对后市信心十足。

在金融和调控政策无重大改变情况下，作为一线城市而言，2014年整体市场保持乐观趋势，这不仅限于住宅市场，同样包括商办市场。政策变化对房地产市场及本项目的影响
回顾2013年的房地产政策
“国五条”细则落地
“沪七条”重磅推出
浦东收紧单身限购
时间：2013.3.30
政策：上海“国五条”细则落地，二手房交易征20%个税
影响：为了避免强征20%个税，购房者匆忙追赶末班车，开发商也趁势加推，3月份开盘量突破61个，成交量达154万平，创2011年以来新高，也刷新了2010年以来单月成交记录。

时间：2013.11.08
政策：“沪七条”出台，二套首付提至7成，非户籍家庭购房需3年内缴纳2年社保或纳税
影响：截至12月8日，沪七条出台已经一个月，新房成交量下跌8.4%，并且呈现逐周下滑，尤其是12月首周成交量更是10月份以来最低的一周。

时间：2013.11.26
政策：上海收紧单身限购；离异丧偶均认定单身，本地单身限购一套住房，外地单身禁购
影响：统计显示，浦东有些板块比如金桥、联洋，单身带娃买房比例占到15-30%，上述收紧政策有一定影响，其余板块单身带娃买房比例不足5%，影响较小。

2013年上海最具影响力楼市政策