车行天下国际汽车城一期沟通案20110514 昆明中原事业三部 KunMing.05.2011 报告内容 目标界定： 保障快速回款，实现产品高溢价，提升车行天下品牌，为后续营销积累经验 高溢价：通过合理的推售策略，实现一期产品价值的最大化。 快速回款：在较短的去化周期里，实现短、中期资金回流，保障项目滚动开发所需要的持续型经营收益 品牌提升：通过本项目的开发，实现车行天下品牌的进一步发展； 积累经验：通过一期的成功开发与营销，为通盘开发积累产品、销售、招商、营运经验。 目标排序： 在保证目标利润的前提下，快速去化，完成资金回笼是当前工作重点 目标一 快速回笼资金，保障现金流 目标二 持续旺销，利润最大化 目标三 提升和巩固车行天下品牌 目标四 为后续产品营销积累经验 目标分解： 整盘目标 1、快速回款 2、高溢价 3、品牌提升 4、积累经验 产品价值点梳理 高质量客户积累 精准高效推广策略 品牌价值最大化 合理推售策略 契合的产品定位 货包组合 产品划分 推售次序 招商、营运保障 现场逼定 客户梳理 客户定位 媒体策略 诉求主题 成功的品牌嫁接 行业、口碑营销 客户实现 价格实现 目标客户解析 假定按照100平米进行分割，本案一期剩余的4.5万建面将有约450间商铺，根据经验可以得知，如果需要完全销售这450间商铺，我们需要客户数量为： 认筹客户：450×5=2250批 登记客户：认筹客户×8=18000批 18000批客户在哪里？ 目标价格解析 现有内部认筹客户2.3万-2.4万元/平米，根据经验估算： 1F的均价将突破4万元/平米（2.4÷0.6）； 2F的均价将突破1.8万元/平米（3×0.6）； 3F的均价将突破1.2万元/平米（3×0.4）； 如何去实现4万元/平米，甚至是突破市场价格呢？ 我们需要从项目的价值出发，去挖掘本项目潜在的最大价值，通过未来的发展，站在更高的角度去审视本项目！ 项目概况 Part 1 区位： 三环外，盘龙区东白沙河片区，东连线支线与寺瓦路交叉口 四至： 东临金瓦路，西靠凤凰河，南接机场高速，北至青龙村 项目一期 整盘概况： 集汽车产业与公园体验于一身的国际汽车服务综合体 品牌车4S店、汽车直营店、二手车交易、汽车美容、汽车维修、汽车博览、汽车保养包装、汽车物流、汽车仓储、汽车论坛…… 赛车场、汽车旅馆、汽车电影院、汽车主题乐园、汽车餐厅、汽车文化长廊、汽车博物馆、极限运动主题乐园…… 整盘概况： 三期开发，一、二期为汽车汽贸产业区，三期为汽车主题体验区 总占地面积：55438 ㎡总建筑面积：110353 ㎡ 地上建面：47144 ㎡地下建面：63209 ㎡ 容积率： 0.85绿化率：30%一期经济指标 一期概况： 地块狭长，整体业态以汽车后市场及中高端汽车直营店为主 一期一期业态现有规划 B1 B2层、东西区经营业态以汽车装饰用品、汽配维修、汽车养护 /改装/装饰美容、与汽车相关的互补业态为主。 地上1、2层地上1层、地上2层主要经营国际及国内主流高中端新车展示销售业务。也是一期产品价值精华区。整盘三期规划示意 三期 二期 地上3层地上第3层为餐饮、娱乐等配套经营业态，是汽车服务综合体的商业服务功能的补充板块。 总结： 1、项目区位优势显著，但周边目前配套成熟度较差； 2、项目规模空前，规划产业链聚集，吸附能力较强，但需要极强的整合操盘能力； 3、项目企业品牌具有较为深远的市场影响力，但本案缺乏市场认同度； 4、项目定位为产业链+休闲体验型综合体，昆明尚属首例，需要有良好的价值输出体系方能引导市场； 5、项目一期在城市陌生板块推售超过10万平米的专业市场，在区域认可度较差的前提下，难以得到行业认可，后续招商运营面临较大挑战。。。。。。。