金海国际项目沟通案 武汉新鸿泰房地产代理有限公司 营销中心研究思路 提问—— 我是谁？ 思考—— 做什么？ 观点—— 如何做？ 新鸿泰视角——中南突围！我们带着以上几个 开始本次提案旅程 “？” 第一部分:提问——我是谁？我们有什么 开发实力 地块特征 武汉市海鼎置业金海分公司是从事房地产开发的 专业公司，武汉海鼎置业有限公司已成功开发洪 山区卓刀泉片，汉飞精英青年城等项目，在武汉 知名度较好。开发商在武昌很好的品牌优势基础。我们有什么 开发实力 地块特征(外部) 我们有什么 项目 地块 CBD中央商务区(西) 民房和铁路(东) 凯乐花园及沿街商铺(北) 水利勘测院(南) 地块特征(内部) 我们有什么 北面 南面 西面 东面 从地形我们发现,本地块北高南低 本地块内部存在大量职工建房,均未拆迁 中南门户 武昌都心 中南CBD核心； 文化氛围浓厚； 交通配套完善； ------结论一、项目面临什么问题？ 地块周边不利环境如何弱化 拆迁难度问题？ 商业问题？ 周边自我消费能力不强？ 规划满足开发商的需要？ 物业管理问题？ 停车问题？ 我在想什么？ 项目面临问题？ 铁路噪音； 西边及南边私房恶劣环境； 地块周边不利环境如何弱化 项目面临问题？ 拆迁影响开发周期； 拆迁还建房是否销售； 拆迁房能否单独销售； 拆迁房的面积和户型是否满足需求； 拆迁难度问题？ 项目面临问题？ 酒店受左右两边高楼的夹击，如何突出重围； 1-4楼整体商业的消化难度(建议做3层）； 酒店主入口形象及停车问题； 如何将茶市引进商业街,提升项目的人文气氛？ 能否将新天地停车场与商业街连通提高小区入口形象？ 商业问题？ 项目面临问题？ 如何提升周边消费层次？ 周边自我消费能力不强的局限？ 项目面临问题？ 停车位是否满足业主的需要； 商业部分停车问题； 地面、地下停车问题； 停车问题？ 项目面临问题？ 开发周期及资金流，利润最大化？ 规划满足开发商的需要？ 规划满足物业管理问题？ 还建房的管理； 停车管理； 商业与住宅部分的管理； 物业管理问题？ 项目拆迁难度较大 周边消费水平对本项目支撑不大 周边环境与本项目档次有一定矛盾 还建房管理可能比较头疼 开发商实力直接关系项目开发周期及利润 ------结论 二、市场面临什么问题？ 供应市场情况 需求市场情况？ 有利政策分析？ 不利政策分析？ 我想什么？ 市场面临问题？ 供应市场情况？ 房地产开发的环境日趋成熟，是武昌区房地产最热的区域之一，版块土地稀缺,土地供应量少,市场需求大,价格优势明显。 市场面临问题？ 以凯乐花园为例: 需求市场情况？ 目前一期已于06年5月份开盘，总套数1154套， ]其中住宅总套数为1032套，商业门面122套。。。。。。。