湖北阳新县项目 前期整体规划定位与物业发展建议 2011.5
第一部分 项目属性定位及核心问题界定
区域属性之区位规划：本项目所在地块为三大板块交叉地带，项目地块 区域价值定位较为模糊。
阳新城市外扩，建成多组团城市，市区由老城区、城东新城、工业园区、南部物流园组成，采取“建设将以一个中心，两条主轴和五个功能区为重要发展节点”布局； 项目所在南区为老城区、城东新城以及工业园区较差边缘地带。因此，政府对项目所在区域的规划定位较为模糊。
本案
区域属性之交通：区域的通达性较好，离市中心有一定的距离，消费者的心理认知度较低
本区域距离市中心的车程距离约为5分钟车程； 消费者对本区域的认知度较低，心理距离远； 区域内缺乏成熟的商业配套，而本项目周边区域商业配套还处在低级、低档的阶段；
本案
工业园
城东新区
老城区
区域属性之配套：本项目辐射5分钟车程的交通圈内，规划有大批行政、商贸、居住生活配套，远期可观。
项目所在区域行政、商贸、居住等配套规划体量大； 南区聚集了大量的生意人群，经调研得知，该生意人多为省内其他地市人，也有少数外省人； 本项目处在城北产业业带的核心位置，随着工业园区产能、产量以及产业大军的不断增加，未来本项目将辐射整个工业园区产业带的置业人群。
本案
项目属性之基本情况：规模较大、容积率较高，外部资源优越
地块基本技术指标： 规模：233176㎡（使用权面积）； 容积率：2.2-2.5； 限制条件：高≤24米； 地块内部无任何自然资源； 地块内部存在拆迁问题： 地块外部有大面积湖泊资源；
地块属性之四至：项目无紧邻主干交通、通达性和昭示性较差。
地块紧邻区域主干道几乎没有，虽有较多临街面，但相对通达性和昭示性较差； 由于项目三边林路，所以本项目在规划时需要考虑多向的相邻关系； 同时由于北向工业地块。因此，北向相邻或退让将是项目考虑重点。
考虑到本项目周边的相邻建 筑关系，在规划时重点考虑 动向、北向住宅的退距问题
商品房地块——城市板块交叉边缘、大规模、高容积率的开发项目工业地块——是与本案住宅地块相邻的工业项目
项目属性界定：
扩张中的城市
项目属性：
地块233176㎡ 使用面积，规模较大；
政府规定2.2-2.5；
高容积率
新城市化规划中，其城市化在加强； 新城市多元功能已经明确；
板块交叉边缘
区域处在城市板块交叉边缘，属于自然发展带，距离市中心5分钟车程，但消费者的心理认知度较低；
大规模
工业地块与住宅地块相邻
限制条件较多
区域属性：
本案规划发展核心问题
什么样的规划可以使项目发展实现最大价值？
基于对项目属性的界定，我们认为项目应该解决的核心问题是：
规划统筹上需要考虑——工业地块在布局、形体以及形象上不影响住宅项目整体品质 工业地块项目临主干道，而且是住宅项目住户出入项目必经之地， 同时减少工业对住宅项目的影响是两个地块之间需要解决的核心问题。 规划技术上需要考虑——“2.5的容积率与建筑、产品之间的矛盾 若开发普通住宅产品，将面临梯户比过高，品质下降或无法满足容积的问题； 若开发住宅+公寓类产品，规划上可以解决，但牵扯是否有足够需求支撑的问题；