金海国际项目前期策划 武汉新鸿泰房地产代理有限公司 营销中心 研究思路 提问—— 我是谁？ 思考—— 做什么？ 观点—— 如何做？ 新鸿泰视角——中南突围！ 我们带着以上几个 开始本次提案旅程 “？” 第一部分:提问——我是谁？ 我们有什么 开发实力 地块特征 武汉市海鼎置业金海分公司是从事房地产开发的 专业公司，武汉海鼎置业有限公司已成功开发洪 山区卓刀泉片，汉飞精英青年城等项目，在武汉 知名度较好。开发商在武昌很好的品牌优势基础 我们有什么 开发实力 地块特征(外部) 我们有什么 项目 地块 CBD中央商务区(西) 民房和铁路(东) 凯乐花园及沿街商铺(北) 水利勘测院(南) 地块特征(内部) 我们有什么 北面 南面 西面 东面 从地形我们发现,本地块北高南低 本地块内部存在大量职工建房,均未拆迁 中南门户武昌都心 中南CBD核心； 文化氛围浓厚； 交通配套完善； ------结论 一、项目面临什么问题？ 地块周边不利环境如何弱化 拆迁难度问题？ 商业问题？ 周边自我消费能力不强？ 规划满足开发商的需要？ 物业管理问题？ 停车问题？ 我在想什么？ 项目面临问题？ 铁路噪音； 西边及南边私房恶劣环境； 地块周边不利环境如何弱化 项目面临问题？ 拆迁影响开发周期； 拆迁还建房是否销售； 拆迁房能否单独销售； 拆迁房的面积和户型是否满足需求； 拆迁难度问题？ 项目面临问题？ 酒店受左右两边高楼的夹击，如何突出重围； 1-4楼整体商业的消化难度(建议做3层）； 酒店主入口形象及停车问题； 如何将茶市引进商业街,提升项目的人文气氛？ 能否将新天地停车场与商业街连通提高小区入口形象？ 商业问题？ 项目面临问题？ 如何提升周边消费层次？ 周边自我消费能力不强的局限？ 项目面临问题？ 停车位是否满足业主的需要； 商业部分停车问题； 地面、地下停车问题； 停车问题？ 项目面临问题？ 开发周期及资金流，利润最大化？ 规划满足开发商的需要？ 规划满足物业管理问题？ 还建房的管理； 停车管理； 商业与住宅部分的管理； 物业管理问题？ 项目拆迁难度较大 周边消费水平对本项目支撑不大 周边环境与本项目档次有一定矛盾 还建房管理可能比较头疼 开发商实力直接关系项目开发周期及利润 ------结论 二、市场面临什么问题？ 供应市场情况 需求市场情况？ 有利政策分析？ 不利政策分析？ 我想什么？ 市场面临问题？ 供应市场情况？ 房地产开发的环境日趋成熟，是武昌区房地产最热的区域之一，版块土地稀缺,土地供应量少,市场需求大,价格优势明显 市场面临问题？ 以凯乐花园为例: 需求市场情况？ 目前一期已于06年5月份开盘，总套数1154套， ]其中住宅总套数为1032套，商业门面122套 市场面临问题？ 以凯乐花园为例: 需求市场情况？ 凯乐花园是中南片区具有代表性的楼盘，而其各方面的变化 称得上是中南片区地产界的风向标 市场面临问题？ 其一，大量旧城改造项目的实施、大量高价地块的出让为中央国家宏观政策的实施制造了极大的执行麻烦，中央政策与地方实际状况出现了极大的执行矛盾，不宜执行，也无法执行； 其二,关于中小户型的面积比例,9070政策在武汉可以分区域执行,本案应属于二级市场区域,可以执行9060政策,一些一级地段甚至可以执行9055政策. 有利政策分析？ 市场面临问题？ 物权法抑制不理性投资，为有效控制房价大幅上涨提供了保障； 物业税的开征也使得房地产开发企业必须要承担由于长期商品房的 积压所产生的物业税负担； 土地增值税无疑会加大房地产发展商建房子的成本，综上分析以上 因素为规避政策的影响，房地产市场必须要以市场为依托，加快开 发的进度，合理定价，加快销售周期，避免出现交纳高额的税收 不利政策分析？ 综合上述市场和政策环境的分析以及中南片点线面市政规划对本案的利好，我司认为应加快本案的拆迁和开发进度，将房地产行业的政策影响及武汉地产泡沫的影响降至最低 ------结论 第二部分:思考——做什么？ 我们做什么？ 我们做给谁？