万科降价、恒大“成本价”甩卖……2008年的中秋比往年提早了不少，但中国各大城市楼市的秋意却让人提前感到寒冷。开发商和购房者维持了数个月的平衡开始被打破。继去年底、今年初的寒流之后，国内楼市在传统的“金九银十”再遇挑战。降价，已成为目前全国楼市的关键词。 进入下半年，面对着量能急剧萎缩和宏观调控政策的持续影响，一直保持坚挺的上海楼市也开始松动。统计显示，7、8两个月份，上海楼市推出的新盘中有44.8%的楼盘出现降价行为尽管降价幅度不一，但与上半年绝大部分楼盘仍然维持高价位相比，这是否表示上海楼市坚冰开始融化了呢？ 万科成为上海楼市降价的领头羊后，上海各区域均有楼盘出现不同程度的降价，与此同时，也有部分开发商利用保价的方式稳定民心，但尽管如此上海楼市的成交量也未出现回升迹象。 2008年上海楼市将何去何从？万科降价风潮是否会引发上海楼市危机？上海楼市是否已面临“拐点” 目前为止仅仅是此次楼市遇寒的一个开端，降价风波对楼市的深远影响本机构将在下一季度做深入研究。 3季度我们将重点关注上海房价的真正走势，普通商品房和中心区域公寓豪宅价格走势是否均有松动，对“泛海国际公寓”的上市是否会产生影响，本机构都将在下文中做重点研究。 ？ 1 在2007年底 王石抛出楼市“拐点论” 后，2008年2月，SOHO中国 董事长潘石屹通过博客发表文 章，与王石公开唱反调，明确 反对房地产业出现 “拐点”的说法。 2008年2月 拐点争论 2008年6月 6月24日，上海楼市 首例已拍得土地退订，而 退订的是曾经的“普陀地王”。 2007年9月，长风生态商务东南地块， 被“黑马”上海志成企业发有限公以11.04亿元收入囊中，楼面每平方米地价高达1.65万元，成为普陀区“地王”。 由于没有在规定时间内交齐土地 款，长风生态商务区4号东南 地块最终被政府收回。 “拿地退缩”2008年7月“房价滞涨” 中房上海指数办公室公布的调查数据显示，6月份，上海房价保持稳中小幅上扬态势，成交量同比环比收缩明显。在宏观调控政策的累积性效应下，半年来房价涨幅趋缓，成交量明显收缩，但仍保持在合理范围内，市场进入温和调整轨道。 交易萎缩、买卖双方观望对峙的上海楼市僵局有了打破的迹象。在中秋节前夕，万科率先抛出8个楼盘大搞促销，平均折扣在95折左右，并喊出“直降10万”的口号。2008年8月 “明显下挫” 2008年3月 “预言衰退 ” 3月21日，SOHO中国董事长潘石屹在与网友在线聊天时表示，未来100天内中国房地产企业将发生剧变。 我们先看看2008年三个季度以来上海楼市的事件走势： No.1 No.2 No.3 No.4 No.5 要 纲 容 内 Contents 2 3 壹、3季度上海土地市场 贰、3季度上海一手住宅市场 伍、区域市场及个案透析 叁、3季度上海二手住宅市场 陆、银源3季度总结 肆、政策及相关法规 对豪宅影响 4 1.12008年3季度土地供应 住宅用地小幅放量，中环以内供应趋零 【关键词】 壹、三季度上海土地市场 3季度，上海市共有18个土地出让公告、98幅土地。其中： 成交的两幅商住用地分别位于祟明和嘉定，成交价分别为824元/平方米和1199元/平方米； 纯居住用地11幅，商住用地6幅、14幅商办、文化娱乐综合用地,其余全部为工业用地； 此次11幅住宅用地中已成交7幅，成交价格由于分布区域不同而有很大差异，如位于长宁新泾的成交价为24,106元/平方米，而位于松江板块的成交价则在5100—5400元/平方米之间，临港新城的成交价则在2100元/平方米左右； 工业用地全部分布在郊外环，如临港新城、浦东南汇、松江、宝山等区，3季度工业用地成交均价在453元/平方米左右，即30.22万/亩。 商业办公、文化娱乐综合用地共成交七幅，环线以外如周浦镇、大场镇成交均价在2024—4647元/平方米之间，而环线以内如闸北、普陀等成交均价则在24843—47974元/平方米之间； 数据来源：银源机构市场策划部。。。。。。