株州项目前期思路汇报 长沙市盛凯房地产顾问有限责任公司 二00八年一月二十四日 目录 一、项目解析 二、项目定位及可行论证 三、项目物业发展建议 四、项目营销初步思考 一、项目解析 一、项目指标： 占地面积：5319㎡（约7.8亩） 容积率：6.4 总建筑面积：3.78万㎡ 建筑密度：34.5﹪ 总户数:290户 本案 二、区位分析： 城区区位 交通枢纽 本案 解析: 本项目地处株州市荷塘区此区域是株州的老民区,生活便利,配套成熟. 解析: 本项目地临处株州市汽车站,紧临新华西路,距株州火车站只有3公里远,交通条件出众. 三、交通分析： 大交通：外出 小交通：便利 解析: 本项目地临处株州市汽车站,紧临新华西路,距株州火车站只有3公里远,交通条件出众. 解析: 本项目是株州的老城区,交通条件成熟,项目区域有多条公交线路. 本案 株州市汽车站 新华西路 四、环境分析： 周边环境较差 五、周边项目对比——规模 本项目在本区域规模小！ 六、周边项目对比——容积率 本项目在本区域内容积率最高 ！ 七、周边项目对比——地块条件 东临 南被 西边是 北靠 地块受干扰较多，景观资源欠缺，地块条件一般！ 注：配项目四至图片 八、项目未来竞争形式分析 开发总量庞大，导致板块竞争日益激烈，城市将会出现多个副中心 从近几年株洲房地产开发销售情况看，每年的销售面积都以一定比例在增加。2006年全年销售面积215.4万平方米，而2005年的销售面积116.5万平方米，同比增长了84.8%，自2006年开始株洲的房地产进入了快速增长时段。 荷塘区的主要客户群体来自于本区域，其他区域客户本区购房比重少。 从荷塘区楼盘的成交客户来看，本区域客户购房占绝大部分,其他区域来本区购客户比重很少,这样会导致目标客户面窄,增加市场推广的难度。 项目面临的整体竞争和直接竞争都很激烈！ 九、小结： 项目规模小 容积率高 地块条件一般 未来市场竞争压力大 项目发展需要寻找差异化的发展路线！ 注：配项目地块图片 二、项目定位及可行论证 一、项目定位思路 思考方向 领导者 跟随者 补缺者 绝对的领先实力 先发制人的战略致胜 行业/市场的风向标 相对较差的实力 灵活的差异化发展 行业/市场的空白填补 相对领先的实力 积极跟随领导战略 行业/市场第一响应者 基于项目自身条件，适合采取补缺者发展战略！ 二、住宅调查分析 户型是为三房为主,三房集中在110－140㎡。 三、寻找市场空白点 增加产品附加值，提高性价比． 紧凑中小户型住宅 （一房,二房65－80，三房90-120 ㎡ ） 四、本项目物业定位建议 结合项目自身条件和竞争情况，盛凯建议本项目物业定位： 超性价比产品 紧凑中小户型住宅 （二房65－80㎡，三房90-120 ㎡ ） 五、本项目目标客户定位预测 市汽车站 铁路医院 冶金工校变压器厂株州电厂 本案 齿轮厂 项目区域内企业厂矿多,外加市汽车站临近本项目,结合对周边楼盘市调分析,目标客户群为以下几类:(下页) 六、目标客户的定位 新婚家庭 本区域本土新婚居民因组建家庭需要购买，安置家庭,对价格敏感系数高; 年轻一代 区域内年轻一代由父母代为首付，大部分由自己供房，不想还贷压力太大； 本区域企业职工 本区域厂矿企业职工，中老年客户群，买房为养老物业; 流动人口 周边私营户农进城和周边县镇从商人员,有一定收入,但不愿手头资金全部买房. 低总价/低首付/低月供，高性价比是共同追求！。。。。。。