苏州世纪广场项目前期策划报告 谨呈：苏州工业园区金鸡湖城市发展有限公司世联地产 2010年11月 项目组本阶段工作 2 区位：湖西CBD制高点，与金鸡湖隔城市广场相望，生活配套成熟，传统高端认知地段 城市广场 湖滨新天地 鑫都广场 湖滨公园 欧尚 沃尔玛 印象城 中央公园 天虹百货 邻里中心 国际科技园 东港实验幼儿园 苏大附中 园区一中 湖西CBD 湖西沿湖区绝版地段。湖西CBD城市天际线的中心和制高点，具有强烈的地标性和唯一性 与金鸡湖公园仅隔有城市广场公园相隔，具备强势景观资源 区域生活配套成熟，交通便捷、商业项目云集、教育配套完善。 根据苏州人的传统认知，园区为高档住宅聚集区 现代大道 苏嘉杭高速 金鸡湖大道 地铁1号线 （预计2012年完工） 项目属性 3 基地现况：北侧与南侧均为居住小区，西面为办公楼，东面紧临城市广场公园与金鸡湖相望 项目属性 苏绣路 苏惠路 星 阳 街 星 港街 经济指数指标： 整体定位：包含办公、酒店、商业、公寓多种业态的综合体 整体占地面积23.63万平方米，建筑面积约110万平方米。住宅部分面积为35万㎡ 限制条件： 公建化立面 预计出现超高层产品 基地现况1 天域 中茵皇冠 城市广场及金鸡湖湖景 星港街 环球188 基地现况2 4 高认知板块中心区 高容积率 强势景观资源 综合体 属性界定 5 开发商目标 运作要求：高利润并非首要目标，确保8年内顺利去化35万㎡住宅产品 产品要求：希望引入酒店式公寓产品 形象要求：保证项目高形象，建立区域标杆 开发商目标：打造区域标杆，在控制运作风险的前提下实现利润最大化 6 核心问题 Q1酒店式公寓与住宅的体量？ Q2住宅和酒店式公寓的户型配比？ Q3产品怎样打造？ 本报告解决问题 后续《物业发展建议》解决问题 7 Q1:酒店式公寓与住宅的体量？问题一。 住宅类产品市场供需两旺，去化风险小，确定住宅与酒店式公寓的体量关系，关键在于确定酒店式公寓的量 8 住宅市场盘点：苏州近三年来整体供求稳定，市场均价稳步上涨， 09年市场全面回暖，园区供销体量最大，是苏州市场最活跃区域 9 住宅市场盘点：园区高端项目去化量稳定，客户心理价格有较大提升2010年5月以来，工业园区成交套数逐步提高，成交均价行情稳定 明星项目年均去化9万平米，给本项目较大的打造空间 2009年总销差不多20多个亿，均价3万左右，一年差不多卖7万平方。 —— 尚玲珑销售 李春雪 2004年4月5日 2004年开盘，去化约52.8万方 单盘年均去化量约为9万方 2005年10月15日 2008年10月15日 一期 二期 三期 10 Q1:酒店式公寓与住宅的体量？问题一。 视角一：市场容量有多少 视角二：酒店服务公司的入驻条件 客群基数 竞品容量 常规体量 常规户型配比 市场环境 11 工业园区已经成为国际制造业基地、中国外资聚集中心，吸纳大量高端人才，潜在消费力巨大 至2009年底，世界500强公司中有134家在苏州投资，世界美国、日本、欧盟国家比重较大，成为苏州进出口的传统市场 数据来源：苏州统计局，截止2009年底 世界500强中有82家在园区落户，投资132个项目，占比55%，成为外资投资的重要载体 工业园区开发建设保 持持续快速健康发展态势 ，主要经济指标年均增幅 超过30%，取得了GDP超 千亿元、累计上交各类税 收超千亿元、实际利用外 资（折合人民币）超千亿 元、注册内资超千亿元“ 四个超千亿”的发展业绩 ，综合发展指数位居国家 级开发区第二位。 市场环境 12。。。。。。