西园路项目整体定位 谨呈：苏州福禧有限公司 项目研究工作阶段划分 第一阶段（中期） 提交初步结论 工作 最终成果 区域宏观经济背景研究 区域土地市场、房地产市场调研 目标客户、专业人士访谈 普通中高端消费者调研 项目的优劣势分析和价值判断 成功案例借鉴 项目整体定位 项目整体开发思路 产品初步建议 提交初步结论 根据客户建议深化研究，完善报告 第一阶段终稿 至今工作 2006/05/08 2006/06/06 地块意义 地块之于城市：拙政园地块和西园路地块是苏州市中心为数不多的稀缺地块，具有土地稀缺性和极高的土地价值 地块之于企业：西园路项目和拙政园项目是福禧在苏州的第一次正式亮相 对于地块意义的理解 福禧进入苏州后选择市中心地块进行开发——西园路地块和拙政园地块 西园路项目和拙政园项目为福禧在苏州市中心开发不同产品类型产品的中高端项目，属于标竿性项目 西园路项目和拙政园项目的成功，会成为福禧企业品牌建立的基石 成为引领者示意(1)——中海进入苏州一举奠定区域引领者地位 中海对于全国而言是知名开发商，但对于苏州而言知名度不及苏州本土的“建屋”和“新港” 中海进入品牌竞争最为激烈的工业园区后，以园区几乎没有供应的别墅为切入点，形成项目热销，初步确立品牌 湖滨一号更是以成本价开盘，一举赢得苏州客户的“芳心”，形成销售奇迹，奠定品牌知名度 由于体量大，因此湖滨一号采用低开高走的入市策略，但是这一策略不适合本项目 案例借鉴 湖滨一号 引入成熟产品线 花园洋房 空中合院洋房 产品改进，入户花园改室内12平方米花园 苏州市独一无二产品 客户联谊活动 每周客户活动 上海项目考察 表明实力，彰显品牌＝品质 半岛华府开盘 一天内64套300万别墅售罄 形成轰动，中海品牌在苏州树立 湖滨一号开盘 低价入市，一天内210套房源出售207套 产品轰动，稳固品牌 湖滨一号销售 高于园区价格2500元/平方米，持续火爆销售 产品标竿树立，品牌具有知名度