2009兆和基业曲江新项目上市推广策划方案 前引 一、韶关房地产市场分析 房地产的竞争由价格竞争、概念竞争后转而进入品牌竞争阶段，优胜劣汰成为韶关房地产市场新法则 大型化、集约化开发的楼盘成为市场竞争的热点 “设计时代”开始回归，发展商更加重视产品的开发，对楼盘的前期规划和设计更加重视 1、 2009年韶关房地产市场简述 2、房地产已经进入品牌竞争时代 品牌竞争的核心主要是产品竞争 企业更注重对品牌的培养与利用。 在建立品牌的同时，一些大型发展商同时也注意练好内功，加强楼盘本身的质素，通过强有力的产品来支持品牌的树立、争取消费者 消费者除了楼盘的价格之外，对楼盘本身的质素也相当重视 3、竞争手段趋向全方位和多元化 市场竞争在新兴区域展开激战，曲江区，河西、河东成为楼市的热点 大型楼盘具有综合素质优势，中小型盘以个性化或特色需求也在市场占据一席之地 竞争手段从常规的手段到新兴方式层出不穷，为了吸引眼球，各种手法不断被创新 4、消费市场日趋理性和个性化 近年经济发展放缓，居民收入（包括预期未来收入）下降，实惠性消费心理占据主导地位 消费者经过长期的广告浸淫，偶然性，冲动性购买行为减弱，理性购买行为增强 各种不同类型的消费者对楼盘的选择都有自己的标准和喜好 5、2009年韶关房地产市场展望 楼市进一步复苏，市民开始从持币待购阶段转入入市选购阶段 集约化、大型化项目仍然是市场竞争的热点，并且逐渐成为市场的主流 针对不同消费群体的市场细分趋势日益明朗，以满足不同类型消费需求的消费群体 如何突破大型化、集约化项目的包围，分割一块属于自己的蛋糕？ 楼盘本身的产品特点吸引力对于日益理性且追求个性化需求的消费者来说是否足够？ 问题 二、项目竞争对手分析 竞争对手确定原则 可比性：该建筑内外部特点及推广策略，消费人群等具有一定的可比较性 相近性：在项目的软硬环境如建筑面积，景观，价格比，区域、地段等方面有相似性 差异性：对手在推广过程中的差异营销及效果 可操作性：运用策略的有效性与可操作性原则 三、项目目标消费者分析 1、目标客户分析（一） 2、目标客户分析（二） 他们是新兴的中产阶级，有较高的文化底蕴，追求高质素、高品位的生活； 他们觉得都市中心是优越生活的重要体现； 他们更愿意有充足的时间去支配自己的生活； 他们注重下一代的健康成长，并希望孩子能出众出色。 53% 50% 31% 28% 22% 9% 9% 6% 环境 便利性 价格 设施 房屋设计 楼盘形象 地理位置 小区设计 小区面积大／小区规划好 有发展前景／公司实力强 楼盘大/规模大／信誉好 结构合理／实用面积大 外墙美观 学校、菜场 活动场所 价格便宜//合理 管理费便宜 交通方便 工作地点方便 近市区 绿化好、园林式 空气好 宁静 有山水、有江景 3、目标客户确定购买的原因 购房时最主要考虑因素：环境、地段（交通便利性）、价格 老城区居民比较优先考虑现住地段 楼期选择：现楼和准现楼为主 住宅类型：对郊区多层住宅抱有好感，但在市区则会考虑高层 户型：主要集中在二房二厅，部分投资者会考虑小户型 内部设计：厅房通风采光、朝向好、实用率高 配套：小区绿化是最为关注的因素，其次是生活配套的完善 四、项目分析 1、项目背景 项目位于马坝城南大道，北临马坝河，首期占地约79000㎡，建筑总面积约20万㎡，项目分3期开发，目前为第一期，主要由11、18层电梯楼、5-6层情景洋房、7层步梯楼组成。沿城南大道设置商铺，首期约4000㎡，1期社区设1300㎡会所、大型羽毛球馆。项目园林风格为东南亚园林风格。。。。