西安华侨城曲江瓦胡同项目 整体开发策略研究
谨呈：西安华侨城投资有限公司
本体质素理解
项目位于曲江新区，属于城市传统高端居住区，与城市核心区联系便捷，城市人文价值凸显
区
西安主城区
曲江新区
项目位于西安市曲江区，属于文化景观资源驱动下的城市高端居住区，与市中心联系便捷 项目位于西安市曲江区核心区域，距离主城区钟楼车行距离约9.1公里左右，车型时间约17分钟； 曲江新区依托于城市文教中心雁塔区，片区内部具备丰富的人文景观资源，以唐文化为主题的旅游开发带动下使其近年来成为城市的热点，为西安市居住价值的最高点，西安绝对意义上的富人居住区。
位
车行时间约17分钟
项目所在区域路网发达，道路通达性好，公交系统处于不断完善中，享有轨道交通利好
交
通
雁南一路
雁南三路
雁展路
长安南路
朱雀路
天坛路
雁塔南路
翠华路
道路交通： 项目周边道路系统完善， 路网发达，其中在建的翠华 南路为双向四车道，未来直 接与南二环对接，雁展路为 双向四车道，贯穿东西，连 接高新区； 公共交通： 目前项目所在区域内公交 系统不太完善，仅有游9、 504、526等公交线，随着区域的发展，公交系统日趋成熟； 轨道交通： 地铁2号线将于2011年9月开通，本项目距离会展中心站不足1公里，能享有轨道交通利好；
地铁2号线
项目与曲江高端生活配套无缝对接，拥有五园一塔的人文景观休闲配套，及丰富的教育配套资源
配
套
大雁塔广场
植物园
大唐芙蓉园
曲江池遗址公园园
海洋馆
陕师大
外国语学院
国际会展中心
华东服饰广场
师大附中
大唐不夜城
生活配套： 西距西安国际展览中心900多米; 北邻西安国际会议中心\曲江宾馆； 逐渐投入使用的大唐不夜城总占地 967 亩 ， 总建面 65 万平方米 ，集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、商务为一体中国西部第一文化MALL 。 景观休闲： 曲江休闲景观体系以五园一塔为核心，即大雁塔、大唐芙蓉园、曲江池遗址公园、唐城墙遗址公园、植物园、海洋公园。 教育配套： 西邻陕西师范大学、西安外国语学院和西北政法等高等学府； 北距省重点师大附中约1.5公里； 延翠华路悲伤，还有翠华路小学，雁塔中学等教育配套，教育资源丰富。
曲江宾馆
西安国际会议中心
西北政法
唐城墙遗址公园
项目属于中等规模、中高容积率混合物业房地产开发项目
地
块
占地：约170亩
总建面：约46万平米
地块性质：住宅用地
容积率：3.0-4.0
地块使用年限：70年
地块内部地势平整，无明显地势高差； 地块内部无待拆建筑； 地块东南角存在土方，若判断不是建筑垃圾，则可加以利用；否则需要部分外运； 地块中间有在建的翠华南路，将地块自然分割为两部分。
中等规模、中高容积率、混合物业
项目属于二线城市传统高端居住区的拥有丰富教育配套的中等规模中高容积率的住宅项目
属
性
城市传统高端居住区/路网发达，高端生活配套，拥有丰富教育资源/中等规模，中高容积率的住宅项目
西安高端豪宅居住区核心、拥有多重资源禀赋的优质土地
拥有先天优质条件下，项目成功必须回答的三个问题
项目应选择怎样的开发模式，高价值城市综合体or稳健的住宅开发？
实现项目价值最大化目标下的开发节奏和策略是什么？
项目核心价值体系树立之下的形象和市场站位是怎么样的？
Q1
Q2
Q3
项目应选择怎样的开发模式，高价值城市综合体or稳健的住宅开发？
Q1
从企业战略发展角度与区域整体市场发展角度看项目应承载的使命是什么？
满足客户需求,为区域客户提供城市系统生活的优质配套
企业战略
企业理念理解
企业社会责任——为客户创造价值
“通过独特创想文化致力提升中国人生活品质”为使命，更加关注客户需求，做好产品基础上不断创新，为客户创造价值，为股东创造价值，为社会创造价值
西安华侨城曲江战略发展
2010年，壹零捌坊 ——为西安顶级客户提供绝对稀缺高端优质低密生活
2011年，本项目 ——致力于极大满足顶级客户需求，为客 户提供城市系统生活的优质配套
成熟的高端居住区，居注文化、资源价值极致释放，但缺乏满足客户顶级城市生活的综合性项目
曲江市场背景
一线城市成熟高端居住区具备的四大价值要素
价值1：优质人文环境
价值2：稀缺城市景观资源
价值3：顶级优居产品
价值4：顶级城市生活配套
曲江作为西安高端居住区，顶级富人聚集地拥有……
优质人文环境：大雁塔、大唐芙蓉园……
稀缺城市景观资源：曲江池遗址公园…..
顶级优居产品：湖城大境、曲江公馆、壹零捌坊……
顶级城市配套

【类比案例】北京朝阳公园
【类比案例】纽约中央公园
曲江是西安顶级富人聚集地，区域目前缺乏满足高端客户顶级消费需求的配套项目
曲江市场背景
曲江这个片区文化、资源是毋庸置疑的，可是配套实在是太不完善了，虽然项目大唐不夜城那个片区的商业兴旺起了，可是那些商业只能满足日常需求还有旅游需求，没有一个正经购物的地方，想买点儿有品牌的东西还要去高新的金花…… ——湖城大境客户
从我们接触的曲江客户看，西安现在不缺有钱人，经济实力很牛的人非常多，但是，曲江甚至西安都缺少和国际接轨的，能够满足高端客户消费的场所，整个西安都没有一个奢侈品品牌的旗舰店 ——湖城大境策划经理
曲江整体以私营企业主、企业高管、公务员等社会高收入人群为主
曲江需要全新的变革力量，满足西安高端客户顶级消费需求，改变区域市场格局
将各种物业进行有机组合，形成相互联系相互依存的多功能高效组合，城市综合体在城市的发展过程中能够承担树立城市标志与形象，有效推动城市现代化与国际化的功能
城市综合体价值
城市综合体定义： 所谓“城市综合体”，是将城市中的商业、办公、居注旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互协助的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。
商业
住宅 公寓
办公
酒店
酒店为公寓、办公提供共享的服务和配套设施
写字楼为商业、酒店和公寓带来潜在客户，提高整体档次
住宅/公寓为商业提供客源，满足居住需求，保证资金来源
商业为写字楼、酒店和公寓提供配套，聚集人气
城市综合体各物业的相互关系
大型建筑综合体承担的城市功能： 土地价值的高效利用 树立城市的标志与形象 满足高端消费 推动城市的现代化和国际化

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