房地产项目开发 ---“全方位”策略整合理论的研究
2011年8月
目录Part 1 地产周期对项目的影响
房地产周期理论中原认为土地的价值反映的是人类利用土地的效率，因此土地的价值是一致趋于上升的，而 土地的价格受经济的影响会出现波动，表现为地产周期
随着文明的进步，一个城市利用土地 的效率不断提升，城市的成熟度代表 了这个城市土地的价值 土地的价格是市场经济中买卖双方博 弈的结果，博弈过程中的双方对未来 的预期和投机心理使得博弈时的价格 标杆往往脱离真实的土地价值，导致 价格与价值不一致，在市场经济自我 调整滞后性的影响下， 表现为价格始 终围绕着价值上下波动
香港上一轮地产周期
说明
客户类型结构理论地产周期中的不同阶段对应着不同的客户类型结构，理解客户类型结构和其背后的驱动因素， 是根据市场表现做出决策的科学依据
复苏期
高涨期
危机期
萧条期
地产周期中客户类型结构及信心变化
说明
自住客的首要置业目的是自住，高企 的房价相反会抑制其购房动机 投机客是市场中的投机份子而并非专 业的投资客，其投资目的受房价的诱 惑变得非理性，往往在危机期被套牢 长期投资客看重城市化进程带来的物 业升值，在萧条期往往抄底购入 短期投资客对房价最敏感，追求理性 的短期利润
弹性需求
刚性需求
自住客
投机客
长期投资客
短期投资客
产品类型结构理论地产周期中的客户需求的变化同样影响着产品供给，
营销方式演变在地产周期的不同阶段，地产营销的策略和方法都有所不同
目录Part 2 城市化进程对项目的影响
城市化进程大盘开发与城市区域新城镇发展的关系密不可分，因此我们要用城市发展的眼光来看待大盘的 开发与持续运营
自然演变
人口规模、年龄结构、家庭结构、生 活方式、文化积淀等 自然演变是社会自发演变的过程
产业演变
产业结构变化、产业层次升级、产业 的空间聚集、新兴产业发展等 产业演变是经济带动的演变过程
规划演变
产业结构变化、产业层次升级、产业 的空间聚集、新兴产业发展等 产业演变是经济带动的演变过程
研究方向我们主要从大盘的内外两方面来研究城市化进程对大盘的影响
产业 属性
配套 属性
规划 属性
自然 属性
结构 属性
人文 属性
酒店
公寓
写字楼
商业
住宅
外部研究
内部研究
主要研究大盘所在城 市、区域的城市化进 程对大盘运营环境的 影响
主要研究大盘内部各 种类型物业的交互发 展对大盘后期运营的 影响
阶段划分将项目的所属区域的城市化进程划分为四个阶段，从每个阶段的特性去研究大盘的分期开发 的策略和方法
衡量指标我们从项目的内外部两个方面来衡量城市化进程对大盘成熟度的影响
内部指标
外部指标
住宅的入住率 酒店的入住率 公寓的入住率 商业的业态成熟度 写字楼的使用率
项目所在区域的规划 项目所在区域产业发展现状 项目的配套完善情况 周边建筑物的发展情况 项目的边界发展价值。。。。。。。。。