序言—从电影《桃姐》说起
影片讲述一位老仆人桃姐，为刘德华的家族工作整整六十年，如今年逾古稀还患有中风，自知无法再伺候主人一家，于是请辞，并要求住进老人院，故事便在相对落寞的老人院展开，从冷淡、戒备到相互关照、相互取暖，直面社会老年人生活现状、呼吁关注养老问题。
老年问题关注点： 是否老有所居？ 是否老有所养？？ 是否老有所为？？？ 是否老有所乐？？？？
1.社会背景：老年人的界定
一、养老地产开发宏观环境分析
在世界人口老龄化的大趋势下，中国呈现老龄人口多、增长速度快的特点； 中国已经进入“老龄化社会”，截至2012年底，老年人口达到1.94亿，占人口比例14.3%
1.社会背景：中国跑步进入老龄化社会
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1.社会背景：中国跑步进入老龄化社会 - 到2050年，中国到达老龄化峰值
从2011年到2015年全国 60岁以上老年人人口比重将由13.3%增加到16%。 到2050年，中国60岁及以 上的老年人口将达到4.3亿左右，约占当时人口的1/3
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2.政策背景：我国政府已开始高度重视养老问题
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社会养老服务体系建设规划（2011-2015年）指出 ： 建立以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系，居家养老和社区养老服务网络基本健全，全国每千名老年人拥有养老床位数达到30张。 全面推行城乡建设涉老工程技术标准规范、无障碍设施改造和新建小区老龄设施配套建设规划标准。 改善老年人居住条件。引导开发老年宜居住宅和代际亲情住宅，鼓励 家庭成员与老年人共同生活或就近居住。推动和扶持老年人家庭无障 碍改造。 创新老年型社会新思维，推动建设老年友好型城市和老年宜居社区
2.政策背景：
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2.政策背景：
老龄蓝皮书《中国老龄事业发展报告（2013）》指出：
中国的人口老龄化与工业化、城镇化相伴随，老龄问题的严峻性是全世界少有的。 由于人口超前于现代化，“未富先老龄化”和“未备先老”的特征日益凸显，加强发展老龄事业和产业，满足老年人日益增长的多方面需求，既是中央的战略部署，又是全社会的共同期待。 国家投入31亿元用于社会养老服务体系的试点设施建设，各级民政、财政等部门加入投入力度，各地大力鼓励社会力量参与，老龄服务基础设施建设快速发展
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2.政策背景：各地政策关注老龄化及养老问题
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2.政策背景：
土地政策首次将养老综合用地纳入用地规划范围
2013年北京土地招拍挂市场上将多一位主角——养老综合用地，届时养老综合用地将与工业用地、住宅用地、商业金融用地享受同等待遇
今年起，养老设施用地首次单列纳入年度供地计划。这些养老设施用地的供应方式，部分是政府投资的社会福利性质的养老设施，将通过划拨方式；一部分非政府投资、利国有土地建养老设施的，将通过招拍挂等方式出让。 政府用规划思维来做养老产业，将推动整个养老产业的发展
一、养老地产开发宏观环境分析
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3.市场背景：老年住宅市场进入井喷式增长阶段
第一阶段：市场发展初期（1999 年-2010 年）——老年住宅市场发展缓慢 老年人口的绝对值很大，市场对老年住宅有需求，但由于我国社会福利水平及总体经济水平还远远没有达到能够支持老年人住房消费的能力，同时，传统的家庭养老居住观念还未转变过来，因此市场有效需求不明朗，老年住宅市场发展缓慢。 第二阶段：市场快速发展阶段（2010 年-2025 年）——老年住宅井喷式增长 一方面，我国经济发展到一个新的水平，人均GDP 达到3000 美元以上，社会保障体系的逐步完善，老年人已逐渐成为老年住宅的消费主体； 另一方面，目前年龄在35 — 45 岁的一批中年人在这一阶段也步入老年，他们是目前社会的主流，有着较高的收入及教育水平； 同时，这一时期，老年人独立居住的养老观念已经形成，因此，这一阶段老年住宅的需求将会出现井喷现象，老年住宅的增长将会保持在一个较高水准。 第三阶段：市场成熟发展阶段（从2025 年-2055 年）——处于较高水平稳定期 老年住宅市场的发展已进入一个稳定发展期，发展初期的消费需求释放阶段已经过去，市场发展渐趋理性，市场竞争也相对激烈，逐渐呈现出品牌化、规模化的发展趋势
目前我国养老地产的井喷式增长时期已经初步形成
一、养老地产开发宏观环境分析。