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CASE1:上海国际鞋城要素
1-3层+-1层商业部分，共44000方；
当地周边商业经营水平：一楼经营租金大约5元/平米*天（建面）；
实际售价：1楼均价4万；全部均价2万；总共销售金额达8.8亿
回报：8.5%，连续三年返租
测算的经营成本：一楼：7元/平方米*天（不包括经营成本）
实际一楼租金价格：6元左右，开发商贴1元。
问题是——6元的价格在同类业态和同类商圈中已经算是比较高的了
因此：招商一筹莫展
从租金端解决方案：租金价格可以不变，但需要有连续三年的折扣，每年折扣比率可以有所不同；比如，半年免租，后半年7折；第二年8折；第三年9折
在第一第二年的时候就应该与小业主续签合同，不能等到商场旺了再去签
CASE2：大世界五金城
五金城的政策：
7年回租，前三年在售房款中扣除——也就是说前三年的培育期大世界五金城有充足的时间，而且没有返租负担；但是从第四年开始，返租压力就会比较艰巨；五金城必须在三年内培育起市场，在第四年一楼达到3元/平米*天
因此，商业咨询公司出了这么个政策：设立基准价（告诉商户这是3年以后可能的基础价格）3元；第一年免租；第二年7折；第三年8折；协议前三年一次性签掉，第四年开始如果要签，按照基准价执行。
好处：为第四年的基准价执行提供依据，同时又降低了准入门槛
商业地产的销售定价原则
通常的做法：测算40年全部经营收益，账面收益的1/4
比如预估租金均价100；10000方；收益1年1200万；40年产权；每年租金递增5%；40年总经营价值14.4959亿元；不考虑递增，40年账面经营价值为4.8亿元；
这里存在两个不确定性：第一，递增比率的不确定性，也许是长期经营合同，没有递增（比如肯德基、沃尔玛）；第二，必须给接盘人充足的想象空间
基于此，我们通常按照帐面经营价值的1/4，也就是10年经营权进行销售价格和租赁价格测算
480,000,000/4/10000=12000（物业均价12000）；则返租成本应该控制在80元左右（按照8%的回报率）
放水养鱼大法
几种返租策略，你是投资者，你喜欢哪一种？
我们预先设定12000元是平衡价格
第一方案：售价12000元；5年返租，8%回报
第二方案：售价15000元；10年返租，7%回报
第三方案：售价15000元；3年返租，10%回报
第四方案：售价10000元；10年返租，10%回报
第五方案：售价12000元；返租按照实际收款金额算，收取管理费
问题：好好思考，希望在博客上讨论
哪一种方式小业主更容易接受？
哪一种方式对于颐高更有利（假定楼产权属于颐高，且做数码卖场）
还有没有新的方法？
不得不说：温州人的投资理念
背景：某不毛之地；200亩毛胚房；房已交付，原先定位为医药市场，但至今为止，因为种种原因还烂在那边。
主角：某男，温州人，很有钱。
事件：他一次性购买了3000方最好的物业
惊叹中问他怎么想。
答：钱放在银行里会贬值，在没有好的出路的时候投资不动产最好。只要区位长期来看有发展，就一定升值，不怕没人接盘
总结：他们对于经营价值的渴求远远不及对房产本身的增值的期望
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