商业地产开发理论初探 浙江商业咨询有限公司 2013年12月11日 绪 关于浙江商业咨询有限公司 初出茅庐 小有建树 项目与人才梯队 关于本次交流的几点说明 此仅代表个人观点，仅供参考学习之用，具体还需各自体会 涉及商业地产的任何工作模块都必须经历充分的实践体会 本次交流的内容将紧密结合商业咨询公司案例及颐高拓店体系 数码连锁是颐高的核心，商业地产是连锁的实质 商业地产是房地产体系中最“高精尖”的模块 纲要 商业地产基础：一个中心两个基本点商业地产调研系统 （结合颐高实例）商业地产项目的系统定位（结合案例）商业地产的多产权生态链（结合案例）商业地产的盈利模式与合作模式商业地产的本质 本质： 开发商作为投资主体直接参与的为生产和消费提供交易平台而进行的商业活动 获利：开发商利用获取的稀缺土地资源通过地产开发和营销包装获取高额销售利润；也有的开发商通过长期经营获得稳定持续收益。 差异：短期套现的目的VS长期稳健获益的目的 内涵 商业地产的形式包括：商铺、产权式酒店、写字楼、酒店式公寓、专业市场等等，都是商业地产的体现形式。 商业地产只是“生产资料”，运营盈利还是得靠零售商 商业地产的分类：按行业 商业地产的分类：按消费行为 商业地产的分类：按辐射范围 未来最具潜力的五种商业业态 商业地产开发的法律和道德准则 开发商的三位一体 快速套现步骤暨 商业地产项目快速死亡路径 开发商 开发公司 运营公司 开发地产 高价销售 组建经营公司 高售价、高回报率、短期责任 如2-3年返租 高售价高回报导致高招商门槛 刘帮风 好美佳 大世界五金城 开发商降低门槛放水养鱼 找运营商 开发商承担完两年返租责任，2年后运营商无法与小业主续约，成为烂盘 或者由于经营不善，连2年的责任都无法承担 开发商溜之大吉，经营公司也无需付法律责任。因为所有责任义务已经尽了。剩下的是痛苦的小业主和还不完的银行债务。 CASE1:上海国际鞋城要素 1-3层+-1层商业部分，共44000方； 当地周边商业经营水平：一楼经营租金大约5元/平米*天（建面）； 实际售价：1楼均价4万；全部均价2万；总共销售金额达8.8亿 回报：8.5%，连续三年返租 测算的经营成本：一楼：7元/平方米*天（不包括经营成本） 实际一楼租金价格：6元左右，开发商贴1元。 问题是——6元的价格在同类业态和同类商圈中已经算是比较高的了 因此：招商一筹莫展 从租金端解决方案：租金价格可以不变，但需要有连续三年的折扣，每年折扣比率可以有所不同；比如，半年免租，后半年7折；第二年8折；第三年9折 在第一第二年的时候就应该与小业主续签合同，不能等到商场旺了再去签