保利·山水城 高层开盘前推广方案of
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重新审视项目现状
前期推广效果
目前市场认知
现场销售氛围of
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项目价值思考 山水连双城 进退皆由心 山水城的山江湖林资源有多稀缺？能构成多大的价值吸引？ 博罗江北双城连接中点的项目区位价值，在人群的认知度和认可度如何？ 先来看看面对的市场和客户： of
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看市场 山江湖资源并不稀缺 项目所面对的竞争区域内 华基江山、东江新城都是一线江景 特别是东江新城景观资源更是丰富雄厚 而且卖的还不算贵（高层单价在3700-4000元/平米）of
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看客户 博罗客户 认可项目位置，离江北很近，交通便利。 认为周边缺乏配套，目前环境宜居性较差。 认为园林景观不如哈施塔特和东江新城，观赏性有限。 与博罗县城楼盘进行对比，感觉户型稍稍偏大。 普通客户认为置业首要看重的是生活配套和氛围，其次是交通。 高端客户比较看重产品品质和居住环境，愿意为心动的产品买单。of
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江北客户 对比项目所在区域，更看好江北市区的区域。 置业首要看重生活配套和氛围，其次才是环境资源。 价格合适的话，更倾向选择靠近城市中心区置业
深圳客户 认为项目所处区域环境一般，非常偏远。 在价格差别不大的情况下，更倾向惠城区域。 对江景资源认可度一般，不会为了江景而接受溢价。of
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山江湖林资源 对于自住型需求为主的市场，生活氛围和性价比是他们主要看重的因素。 山江湖林这一不算稀缺的资源价值对他们的打动力是有限的。 进退双城之间 对于江北、博罗的高端客户而言，双城之间的距离不重要。 对于江北、博罗的普通客户来说，有吸引力，但如果对比钓鱼台的3500元/㎡—3900元/㎡的价格，这地段究竟能支持起多少的溢价？of
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产品价值思考
墅区洋房，通风采光优良，楼间距宽 惠博中心地带，离惠城最近 央企第一品牌 2万平内湖，山体公园，靠山面东江 2万平商业街 公立育英小学，幼儿园，8000㎡会所 ……
亮点很多，但除了央企第一品牌外， 似乎没有真正能产生核心关注的产品价值点和兴奋点。of
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项目传播定位的核心问题 如何整合产品价值，区隔性概念包装，营造市场兴奋点？of
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项目高层现有的产品价值中具有“宜居阔宅”的物理属性 但或与竞争者雷同， 或还不足以营造出市场兴奋点 作为定调的的价值形象 在地产市场低迷的环境下，我们是需要有更鲜明的属性特征of
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客户访谈寻找价值兴奋点of
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虽然访谈的客户看法有一定的局限性 但一些共性的认知和看法还是有一定参考价值的of
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林小姐：（购买89平洋房） 客户背景：35-40岁，博罗税务局工作 购买目的：自住、改善现在的居住环境 看中因素：保利品牌及大盘生活环境 选择原因：这里的物业和保利品牌 当地人，博罗税务局工作，40岁左右，有车，一个小孩上中学。目前在博罗城有住房，对现在的物业及社区环境非常不满意，小区停车也困难，当地人熟悉这里的所有项目。在购买的时候也有了解过别的项目如：华基江山、半山豪庭、钓鱼台等项目。妹妹是华基江山的会计、亲戚是钓鱼台项目的高层，但是他们都劝自己在保利买房，因为钓鱼台雨天门口会大面积积水，而且都处于高速桥下，当时买保利山水城时叫妹妹来看过，妹妹立马叫我交定金，对这里非常满意。首先是保利的品牌，物业和社区都很好，整个大环境不错。其实半山豪庭我也很喜欢，因为有山又有大的广场可以活动。最终还是因为相信保利的品牌和物业，所以就买了。然后朋友来看我的房子，最后有三个朋友也在这里买了，大家都很喜欢这里。建议加快招商，目前很多人觉得在这里生活不方便访谈时很配合，总是面带笑容，有问必答，素质挺高的。 注：对保利品牌的信任，特别在乎物管安全保证性of
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